Le domaine de l’immobilier comme tous les autres domaines requiert d’une certaine flexibilité sur les biens marchands. Les marchands de biens sont des professionnels qui s’occupent de l’achat et la revente de biens immobiliers. La régularisation à chaque opération est une contrainte pour les marchands de biens, qui sont assujettis à la TVA sur la marge brute. Ils sont souvent confrontés aux difficultés de calcul de la TVA sur marge, surtout ceux qui lancent dans ce domaine sans grande expérience. Focus.
La TVA sur marge
Les marchands de biens ont l’obligation de régularisation de la TVA sur chaque opération. Elle s’intègre aussi dans la TVA des frais divers. Pour bien calculer la TVA et éviter les erreurs, Excel est le meilleur compagnon du marchand de bien et reste un outil privilégié grâce à ses formules intéressantes. Pour les conditions du calcul de la TVA par opération, trois classifications générales se distinguent. Il s’agit des opérations non soumises à la TVA, des opérations soumises à la TVA sur la marge et des opérations soumises à la TVA sur le total. Le prix de revente fait référence au prix TTC du bien revendu, le prix d’acquisition correspond au prix d’achat du bien additionné aux frais de notaire. Les frais d’agence ne font pas partie du calcul de la taxe sur la marge. Si vous souhaitez des renseignements complémentaires sur le sujet, je vous conseille le blog immobilier de Jonathan Voogt.
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En cas de rénovation d’un bien avant la revente, les charges de travaux peuvent être assimilées aux diverses charges de l’entreprise et incluses dans la TVA générale.
Les marchands de biens doivent suivre la méthode de calcul suivante pour s’acquitter de leurs obligations sur une opération : (TVA sur la marge) = ((Prix de revente)-(prix d’acquitistion))/(1+Taux TVA) x Taux TVA.
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Pour trouver la base d’imposition, le calcul est le suivant : Marge taxable = montant payé par l’acquéreur + charges supplémentaires– prix d’achat / ((100 + taux applicable à l’opération) / 100).
La TVA sur le total
Pour le calcul de la TVA totale, le marchand de biens peut déduire la TVA collectée de la TVA payée. La somme obtenue fait partie de la TVA générale de l’entreprise. Lorsque le marchand de biens enregistre un résultat positif, cela veut dire qu’il a réalisé des bénéfices. Mais des situations complexes peuvent intervenir, comme une maison revendue sans TVA et le terrain soumis au TVA sur la marge. Dans ce cas, il est conseillé de faire appel aux professionnels ou se rendre aux services des impôts pour mieux se renseigner.
Le statut de marchand de biens nécessite un certain nombre d’obligations et un guide pour les non-initiés, qui exercent les activités de marchand de biens sans le respect de la réglementation. Il appartient à ces commerçants d’accorder de l’importance aux nouvelles règles de TVA immobilières qui sont devenues applicables depuis 2010. Les marchands de biens ne peuvent pas récupérer un TVA sur un immeuble de plus de cinq ans. L’acte de revente est exonéré de taxes et les travaux peuvent être facturés à un taux moins important. Dans des cas rares, une option expresse est accordée.