Castorus : l’outil indispensable pour les investisseurs immobilier

Comme un futur gagnant et investisseur efficace, vous et moi n’avez pas les moyens de perdre du temps. L’immobilier est une succession d’étapes assez longues et de délais. Il ne s’agit pas de déménager chez le concessionnaire local, de négocier, d’acheter 1 belle voiture, et de sortir 2 heures plus tard au volant d’un « assez passif » qui va se déprécier au fil des ans (conseil de petit ami : vous pouvez le faire quand votre stock immobilier vous permet de craquer un peu de trésorerie. Pas avant…)

Pour optimiser mon temps, j’ai fait des choix judicieux pour accélérer le processus d’achat de bâtiments traditionnels. Ou du moins, pour perdre le moins de temps possible.

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Soyez un stratège dans vos choix pour être EFFACE !

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En 2017, le « oueb » est un instrument essentiel pour tout investisseur qui se respecte et qui veut aller de plus en plus vite. Je parle d’expérience ! Avec mon travail d’esclave moderne, à une moyenne de 45 heures par semaine et une amplitude d’heure pour vous divorcer, j’ai été forcé de tromper et d’utiliser tous les moyens pour me donner un maximum de temps pour mes premiers bâtiments.

Je vous dépose aujourd’hui les meilleurs conseils que j’ai utilisé pour « travailler » corps mes investissements locatifs (et autres futurs 😀).

Recherche et prospection immobilière : trouver un bien immobilier rentable en mode « Auto »…

Je suppose qu’il y a 20 ou 30 piges, il devait être beaucoup plus compliqué à commencer. Aujourd’hui, vous n’avez pas d’excuses si vous ne vous jetez pas. Vous avez tous les outils (gratuits ou payants) pour acquérir des biens immobiliers locatifs. À l’époque du Minitel, nos investisseurs pionniers devaient avoir accès à quelques annonces immobilières, et plus encore… N’hesitez pas à partager votre expérience si vous avez vécu cela 😉). Ce n’était pas censé être aussi simple qu’aujourd’hui ! Vous me direz, quand vous n’avez pas connu l’eau chaude, vous ne vous souciez pas de vous doucher dans l’eau froide 😁. L’Internet est aujourd’hui en train de changer la situation. Personnellement, cela simplifie grandement le processus à toutes les étapes de l’investissement locatif.

Par exemple aujourd’hui, pour trouver une propriété, vous n’avez même pas à faire attention au gars qui est venu vous jeter le journal classifié dans votre boîte aux lettres. Appuyez simplement sur le bouton « Alimentation » de votre PC la plupart du temps. L’inconvénient est que même lorsque vous vous concentrez sur votre réel recherche immobilière, vous avez toujours ces foutus annonces ciblées sur vos centres d’intérêt qui viennent vous distraire. Cookies imbéciles (pas les gâteaux…) qui retracent votre historique de navigation. Internet n’a pas que des bons côtés. Surtout, il a le chic de vous divertir à travers des trucs sans intérêt, ou de vous pousser à conso. Restez concentré et rappelez-vous que nous surfons pour acheter des actifs, pas de jolis passifs en entassant certaines de nos économies de sécurité… L’un des premiers réflexes est d’aller à Leboncoin.fr ou Seloger.com., les deux étoiles leader de la recherche immobilière dématérialisée…

Créer une recherche immobilière et une alerte automatique sur Le Bon Coin

En créant une recherche automatique, vous recevez une fois par jour des annonces correspondant à vos critères de recherche. L’inconvénient est que l’alerte n’est pas instantanée. Autrement dit, vous ne recevez pas de notification dès qu’une annonce potentielle apparaît sur LeBonCoin. Mais il reste un moyen simple de recevoir une propriété locative potentielle à étudier. Surtout quand vous êtes à court de temps, vous ne pouvez pas faire taper votre nez sur l’écran toutes les 1/4 heures…

Applications gratuites pour aider à la recherche immobilière

En plus de ces deux sites, j’utilise aussi Castorus. C’ est une jolie petite application qui vous permet d’accéder à l’historique des prix d’une annonce immobilière. Vous avez juste besoin d’installer l’application Castorus, et l’utiliser avec les navigateurs Google Chrome ou Firefox.

Comment installer facilement Castorus sur votre navigateur ?

Depuis un certain temps, l’application n’est plus disponible sur Le bon corner 😡, mais . Depuis que certains sites Web ont été mis à jour,la compatibilité n’est plus possible. Croire que certains Géants ne ressemblent pas trop que nous venons à pirater leur système. Dommage, parce que l’application vous permet de suivre l’historique des prix des annonces immobilières. Donc, un outil de négociation assez formidable. L’utilité de cette application n’est pas seulement de voir l’évolution du prix. Par-dessus tout, elle nous permet de tirer quelques conclusions.

Par exemple, vous pouvez rencontrer une propriété répertoriée il y a 3 mois ou plus et dont la courbe de prix est en baisse. Cela peut indiquer un bien avec une marge possible de négociation,puisque le vendeur ne peut pas le vendre (il reste à savoir et à voir pourquoi…). Vous pouvez également rencontrer des annonces avec un prix de vente inchangé pendant 1 an ! Le vendeur peut demander trop, mais ne semble pas pressé de vendre (ou rester limité malgré la nécessité de vendre ! ).

Parce que oui, c’est bien d’avoir les meilleurs outils. Mais si vous ne connaissez pas l’utilité finale, ça n’aide pas grand-chose… C’est à vous d’analyser la situation et de l’affiner pendant les visites. L’autre app indispensable est le . Je le mange dans toutes les sauces, vous savez si vous me suivez depuis un certain temps. Et pour une bonne raison. Je pense que c’est la meilleure amie de l’investisseur. Oubliez votre calculatrice et feuille anti-sec pour se souvenir par cœur de la formule de rentabilité (vous devez encore comprendre comment elle est calculée. Je vous dis tout ICI). Tout comme Castorus, en installant l’application sur Google Chrome, Firefox ou Safari, Rental Yield s’intègre automatiquement dans les annonces immobilières. En un coup d’œil, vous avez un aperçu de la rentabilité d’une propriété sans rien faire !

Comment installer facilement Rental Yield sur votre navigateur ?

Vous pouvez accéder directement à la page de téléchargement du plug-in en cliquant ICI, et installer l’application en 1 minute. C’est GRATUIT. L’outil par excellence. Vous téléchargez le plugin, et Boomm ! Il calcule le retour directement dans les annonces. C’est idéal pour gagner un temps précieux. Eh bien, il vous suffit de regarder les annonces en détail, car Rental Return est basé sur les informations fournies dans l’annonce. Et il arrive que l’annonce n’est pas correctement peuplée…

Un petit prêt immobilier est très bon !

Du côté du financement, j’ai utilisé le site Meilleurtaux.com dans ma banque en ligne, en plus de la recherche « dure » auprès d’agences traditionnelles. Je voulais tester ce leader des comparateurs de prêts pour me faire ma propre opinion. Et toujours dans le but d’avancer rapidement dans mes efforts.

J’ ai eu des échos positifs et négatifs. Et personnellement, ça m’a bourré d’avoir a priori… J’essaie, je n’essaie pas ? Va rien à perdre. Surtout quand ça ne coûte pas un tour à essayer. La meilleure chose est de réaliser pour soi-même l’efficacité (in).

Sont-ils réactifs et opérationnels en matière d’investissement locatif ?

C’ était ma grande question. Je dois admettre que pour ce projet, ils n’ont pas fait trop mal. Comme cela a conduit à l’une des offres bancaires que j’ai reçues (j’ai reçu 3 offres sur 4 banques/courtiers).

J’ ai vraiment eu a priori parce que certaines personnes autour de moi l’avaient utilisé. Ils n’ont pas été trop satisfaits des propositions reçues. Comment vous devez vraiment expérimenter et faire votre propre opinion en testant les différents services existants. Ça va sembler contre-intuitif à un type comme moi qui te donne des conseils, des conseils et son expérience… Mais il est très important de ne pas prendre les conseils des autres pour de l’argent ! Testez et vous verrez.

Arrêtez-vous au Bricolos dimanche…

Autant pour mon premier bâtiment, j’ai fait presque 100% du travail. Pas besoin de trouver beaucoup d’artisans. À l’époque, je devais trouver un antenniste pour réparer l’antenne TV (appelez mon premier locataire dès le premier jour de location ! ). Et oui certains locataires pas autre chose à faire que passer leur journée devant la télévision. Qu’est-ce que tu veux !

Certains déplacent le c*l (vous et moi) tandis que d’autres profitent du système. J’ai aussi dû trouver un maçon pour démolir le balcon qui était prêt à tomber dans la rue.  Pour cette seconde Investissement, . Je voulais vraiment qu’il aille vite pour louer rapidement et conclure ce 2ème marché immobilier. Cette fois, je délègue 100% du travail à une équipe d’artisans. Dites-vous qu’en déléguant le travail, même si vous aimez vous promener dans votre boîte à outils le week-end pour retaper un (ou plusieurs) appartement, vous économiserez beaucoup de TEMPS, Fatious. De plus, vous créez frais déductibles qui vous permettront de réduire votre fardeau fiscal 😉.

Lorsque vous commencez dans l’investissement locatif, vous devez créer votre équipe. C’est l’un des plus grands défis à relever. Et l’une des pièces maîtresses est votre future équipe de rénovation. C’est ce qui fait le plus peur aux investisseurs : ne tombez pas sur les charlots qui veulent vous escroquer, ou dont les compétences relèvent du domaine surnaturel… Pour l’anecdote, j’ai un excellent exemple. Quand j’ai reçu plusieurs artisans pour faire des citations, il y en a un qui est venu le jour J… sans un mètrecontacter des artisans locaux en direct pour prendre des mesures ! Un appartement de plus de 80m2 sur 2 niveaux à rénover complètement à compteurs. Et cet artisan voulait fonder sa citation sur les objets que je lui avais fournis ! Je ne trompe pas, c’est la vraie vie. C’est carrément effrayant 😂. Encore une fois, j’ai utilisé le net pour m’aider. J’ai choisi 2 plateformes différentes : Travaux.com et Enchantier.com. Et ensuite, j’ai toujours utilisé l’histoire traditionnelle des Pages Jaunes de . Je trouve ces plateformes intéressantes pour deux points.

  • D’ une part, ce sont les artisans qui vous appellent. Cela signifie que ceux qui transitent par ces plateformes doivent travailler… Ils savent très bien qu’ils vont être mis en concurrence, donc il ne devrait pas vous tuer trop sur les tarifs.
  • Et l’autre. Cela est dû au fait que les plates-formes exigent des artisans qu’ils aient des garanties de dix ans pour êtreréférencé sur la plateforme.

Une petite mention spéciale pour Enchantier.com qui vous donne un chiffre approximatif une fois que vous avez mis la description du travail à faire, avant même qu’un artisan ne se déplace. Il vous permet d’avoir une fourchette de prix pour la rénovation de votre future propriété selon les critères et les mesures de rénovation que vous leur fournissez. Ils m’ont dit 25 000 euros de travail. Le montant réel était de 23000€ pour les travaux demandés. Vraiment, c’était cohérent. Sûrement parce que le chantier n’entraînera pas de surprises (pas de travaux de construction, d’encadrement, ou d’autres travaux spécifiques). L’utilisation de ces plateformes est gratuite pour nous, les investisseurs. C’est l’artisan qui supporte le coût de la connexion (30€/contact pour l’artisan)

ATTENTION/ALERTE :

Je pousse un gros coup contre une plate-forme de liaison Artisan : Quotatis.fr

Pourquoi ?

Je cherchais un couvreur pour changer un Velux, et rénover certaines parties du toit/zinguerie des grandes maisons de mon 2e investissement. J’ai reçu 2 entreprises/artisans.

J’ ai rencontré un marchand de tapis. Joli discours. Il a besoin de travailler parce que la période d’été = faible en activité. Un chantier de construction vient d’être annulé, donc au lieu de rester à la maison, ça me fait un prix vraiment tentant (ce qu’il dit ! ). Le gars me dit directement sur place le coût du travail sans monter sur le toit. Seulement basé sur 2 photos prises par son travailleur monté sur un toit. Quand ce gars vous annonce 4 500€ de travail pour un chantier à 2 000€ max… et sans bouger ses petites fesses sur le toit, ça me rend fou.

Et 2e surprise avec le2ème artisan : FALSE DECENIUM certificat d’assurance ! Pour les travaux spéciaux et sensibles tels que la toiture et la toiture, j’ai besoin d’une assurance de dix ans. Je demande donc l’attestation que l’artisan est assuré pour le travail demandé.En regardant celui fourni par le couvreur en question, certains éléments m’ont interrogé (voir l’image ci-dessous).

Entre :

  • le nom de la société un peu « exotique »
  • le logo de la compagnie d’assurance et quelques éléments graphiques quasi-illisibles
  • aucune description du travail (nature et zone) couvert par l’assureur au cours de cette période de dix ans
  • et après 1 échange de courriels avec la compagnie d’assurance en question pour vérifier l’authenticité du certificat

Plus de doutes. Il s’agit en effet d’une fausse attestation.

Alors soyez super vigilant !

Vous devez certainement appeler la compagnie d’assurance à vérifier que l’artisan a une assurance de 10 ans. Qu’il est à jour de ses contributions le jour de l’ouverture du chantier. Sinon, vous pouvez faire une croix sur la compensation en cas de problèmes ultérieurs.

] Autres ressources immobilières intéressantes :

Pour faire un choix dans la sélection des artisans, j’utilise Infograft.fr et Societé.com. Ce sont des sites Web d’informations juridiques sur les entreprises. Vous pouvez trouver des informations très intéressantes sur l’histoire de l’entreprise ou les entrepreneurs qui postuler pour vos projets.

Le principe est simple. C’est comme si tu avais accès au carnet de notes de santé des patients.Information financière, santé financière, date de naissance, poids, mesures (date de création, capital, nombre d’employés. Je préfère traduire la métaphore 😁)… Vous avez accès à beaucoup d’informations sur la santé de l’entreprise. C’est simple, gratuit et efficace (la radiographie détaillée paie encore). Eh bien, ce n’est pas tout, mais ça vous permet d’avoir déjà un bon aperçu des gens avec qui vous avez affaire.

Google est également votre ami qui essaie d’obtenir beaucoup d’informations sur les entreprises en question. Souvent, Pagesjaunes donne des opinions, au moins les personnes qui ont utilisé ces entreprises donnent leur avis sur Pagesjaunes par exemple. J’essaie de regrouper autant d’informations que possible et de les compiler.

Est-ce que ça va louer vos bidonvilles perdus ?

C’est l’une des meilleures questions à poser… Parce que finalement acheter une propriété en vente à -50% ne sera vraiment une bonne affaire que si… elle est louée . Vous pouvez concevoir, produire et commercialiser les plus beaux shorts et maillots de bain sur le marché, si vous commencez à les vendre en Antarctique, il est mort. 0 0 = chiffre ZERO ! C’est mathématique. Pourquoi ?

Pour 2 raisons :

« À votre avis, combien y a-t-il de pinces dans le pôle Sud ? »

— Est-il cohérent de vendre des maillots 2 pièces quand il fait -30°C toute l’année ?

En d’autres termes, si vous revenez à l’immobilier, est-ce que l’achat dans tel ou tel secteur est une bonne idée ? Y a-t-il un nombre minimum de personnes vivant dans la zone géographique ? Y a-t-il un pool d’emplois, un minimum de services qui permettent de ne pas vivre comme un ermite ?

Est-ce que tel ou tel type de logement correspond à la demande locale et aux habitudes de vie des personnes qui y vivent (meublé court terme, meublé toute l’année, location nue, maison avec jardin…)  Rien de tel que lancer une annonce fictive sur notre site LeBonCoin préféré pour vérifier tout cela. S’il meurt et que vous recevez quelques appels de locataires intéressés en 3-4 jours (minimum), c’est un bon signe.

Envisagez de renouveler l’annonce afin qu’elle apparaisse en haut des résultats. Cela permet de meilleurs résultats et une meilleure visibilité.

Exemple personnel : Tableau de bord — Statistiques fictives annonce Le Bon Coin

Voici les statistiques que vous pouvez trouver dans votre espace privé Le Bon Coin. Vous pouvez publier une annonce et afficher le nombre de visites, d’e-mails envoyés,…

J’ ai testé cette méthode pour l’une des 3 maisons dans mon dernier investissement. En 3 jours, plus de 700 consultations de l’annonce, et 6 visites demandes pour 7 courriels envoyés. Et encore une fois, je n’ai pas laissé mon numéro de téléphone ! Pas mal pour un immeuble situé dans une ville de 800 habitants…

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