Quelle structure pour investir dans l’immobilier ?

Vous voulez investir dans l’immobilier chez beaucoup de gens, mais vous vous demandez quel est le régime fiscal le plus favorable pour cet achat ? Êtes-vous intéressé par le véritable plan LMNP (location meublée) ou l’achat IBS ? Découvrez les spécificités de la Société Civile Immobilière (SCI) et de l’ indivision , leurs avantages et inconvénients dans le cadre d’un investissement locatif.

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Investissement immobilier : pourquoi investir dans beaucoup de gens est-il sage ?

De plus en plus de personnes décident d’investir dans l’immobilier pour plusieurs personnes, que ce soit en couple, en famille ou avec un partenaire. Les investissements immobiliers, en particulier les placements locatifs « partagés », peuvent être une bonne option.

Le processus optimise les coûts, les économies d’échelle en termes de budget, bénéficier de taux d’intérêt avantageux, pour construire un actif immobilier commun afin d’optimiser finalement le transfert de celui-ci légalement et fiscal.

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Dans le cadre d’une , certaines règles doivent être respectées, y compris les droits et obligations de chaque investisseur, au risque d’éventuels litiges. Investir dans beaucoup est un acte extrêmement engageant. Elle exige donc une réflexion approfondie sur le projet immobilier en général, ses avantages, ses inconvénients et le type de structure à former.

Comment investir dans beaucoup ?

Différentes options sont possibles dans le contexte d’un investissement locatif à locataires multiples. Le choix d’un système dépend plus que d’un autre de la situation familiale, de la capacité financière et du projet immobilier du groupe d’investisseurs. Généralement, l’ immobilier de la société civile (SCI) et l’ indivision sont privilégiés.

L’ indivision

Indivision est une solution pour investir dans l’immobilier locatif à beaucoup. Il simplifie les procédures, en particulier pour les couples mariés, les couples rythmés et les couples en union libre. Le principe est simple : lorsque deux personnes achètent des biens immobiliers, elles sont divisées. Une fois le logement acquis, la part de chaque acquéreur est fixée proportionnellement à sa contribution financière.

Le SCI

La création d’une société civile immobilière (ou SCI) est une autre solution utilisée par de nombreux investisseurs. Cette personnalité juridique est considérée comme un outil de gestion de patrimoine. Il se compose d’au moins deux actionnaires (personnes physiques ou morales). L’investissement par cette solution apporte confort et sécurité à ses actionnaires.

Divisé en SCI facilite le transfert d’actifs immobiliers et permet d’optimiser le seuil d’allocation sur les droits de don.

Indivision, le régime de base pour l’investissement multi-immobilier

Par défaut, lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif, vous rejoignez le régime de l’indivision. Chaque investisseur est « actionnaire » et possède donc une partie de l’investissement immobilier proportionnellement à sa contribution, qui est mentionnée dans l’acte de vente.

Dans le cas d’un investissement locatif et les loyers collectés, le même processus entre en jeu. En effet, les loyers perçus par les différents participants sont répartis en fonction de la contribution qu’ils ont injectée dans le projet.

Ce régime exige l’accord unanime des parties pour prendre une décision concernant le bien. Par exemple, si l’un des indivisaires souhaite arrêter l’indivis, deux choix s’offrent à lui : racheter la part de l’autre partie ou vendre la propriété. Dans bien des cas, cette méthode d’investissement présente également des inconvénients, tout comme la complexité de la recherche de fonds si les payeurs ne sont ni conjoints ni parents.

Néanmoins, l’indivision exige peu de formalités. Lors de la revente, la procédure reste simple : tout le monde récupère la part du prix de vente .

Optimiser votre système fiscal : les avantages de SCI

Comme nous l’avons expliqué précédemment, la Société Civile Real Estate (SCI) a pour objectif la gestion et l’exploitation de succession.

Investir via un SCI présente plusieurs avantages par rapport à l’indivis :

  • Acquérir une propriété que vous n’auriez pas les moyens d’acheter seul, comme d’un rapport immeuble
  • Protéger le conjoint dans une famille reconstituée ou acheter pour deux personnes sans être marié
  • Bénéficier d’avantages fiscaux, y compris l’impôt
  • Mineure de votre impôt sur la fortune (IFI)
  • Gérer un patrimoine familial existant (à la suite d’une succession par exemple) ou créé pour l’occasion.

Société Civile Immobilier plus avantageuse que l’indivis

Parts sociaux

investissement immobilier dans IBS est généralement plus avantageux que l’indivis en ce sens que l’investissement en capital fixe ou variable est limité, ce qui permet à un associé d’avoir desactions L’ même avec des ressources modestes. La détention d’actions dans un SCI constitue également une protection contre le risque saisie de biens, par rapport à l’indivision.

Statuts plus flexibles

Les principaux avantages de la SCI sont liés à la grande flexibilité des statuts. Ces statuts permettent de fixer précisément ses règles de fonctionnement : nomination et pouvoirs du gérant, majorités applicables, modalités de transfert d’actions… Les modalités d’entrée des héritiers dans la société peuvent également être fixées. En outre, en ce qui concerne le financement de l’investissement immobilier, le SCI vous permet de le faire plus facilement.

Simplification de la prise de décision

L’ avantage du SCI par rapport à l’indivision est qu’il permet une prise de décision un peu plus souple en convoquant des partenaires lors d’une assemblée générale. Les décisions sont ensuite prises en fonction de la majorité.

Les investisseurs peuvent également facilement sortir de l’IBS quand ils le veulent et pour quelque raison que ce soit. Le prix de rachat des unités peut être déterminé régulièrement et indépendamment.

Le possibilité de transmettre le patrimoine plus facilement

Enfin, la SCI nous permet d’envisager la mise en œuvre de stratégies d’optimisation juridique et fiscale , notamment en termes de transmission, par le démembrement de titres entre usufruit et propriété nue.

Les inconvénients de SCI dans le contexte d’un investissement immobilier

A au contraire, l’établissement et la gestion d’un SCI imposent diverses formalités, telles que l’inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Les statuts doivent être pensés en amont, et la création de ce type de structure nécessite la participation d’un professionnel du droit, tel qu’un avocat ou un notaire. Son administration et sa gestion doivent également être prises avec sérieux et professionnalisme.

Vous devez également savoir que lorsqu’ils investissent dans un SCI, les actionnaires sont indéfiniment responsables des dettes de la société, contrairement aux autres véhicules d’investissement.

Dans un environnement de des taux d’intérêt historiquement bas , les banques courent pour les volumes. C’est donc le moment idéal pour investir dans l’immobilier et, globalement, pour emprunter en France. Bien que les préoccupations relatives à la réforme du système des retraites battent leur plein, les Français peuvent encore compter sur le marché immobilier, y compris l’investissement locatif, pour assurer leur avenir financier et construire des capitaux. Alors que la préparation à la retraite devient une nécessité, les achats de biens immobiliers anciens continuent d’exploser grâce à des taux bas : le contexte est particulièrement favorable.

Article écrit par Manuel Ravier, investisseur immobilier et fondateur de Investment-locatif.com

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