Propriétaire de votre résidence principale ou secondaire, vous ne pouvez pas déduire de vos impôts, y compris votre revenu de propriété, les intérêts sur emprunt de votre acquisition, ou tout entretien, réparation ou amélioration que vous avez effectué.
Certains conseillers fiscaux proposent alors de créer une société civile immobilière (SCI), qui acquerra la résidence principale ou secondaire ou à laquelle la résidence sera vendue. SCI louera ensuite la propriété au partenaire.
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Devrions-nous être séduits par une telle stratégie, basée sur l’auto-location ?
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I. L’intérêt fiscal de l’autolocation
— Déduction des intérêts d’emprunt et des frais de construction — SCI perçoit les loyers à mesure qu’elle loue la résidence principale. Dans sa déclaration de revenus fonciers, elle pourra ensuite facturer les loyers, les intérêts de prêt et les dépenses de travail qu’elle aurait elle-même effectuées sur la propriété.
— Imposition du déficit foncier — Si leimputation des intérêts d’emprunt et des dépenses de travaux absorbe tous les loyers, pour montrer un déficit foncier, le partenaire SCI, en supposant non assujetti à l’impôt sur les sociétés, sera en mesure d’imputer ce déficit à d’autres revenus fonciers qu’il pourrait percevoir ailleurs.
L’ associé serait même autorisé à imputer ce déficit immobilier sur son revenu total pour la partie qui provient de l’imputation des frais de rénovation à la propriété.
Dès que des travaux importants sont prévus sur une résidence principale ou secondaire, l’acquisition par le biais d’une SCI ou la vente à une telle SCIan constituent une stratégie d’exonération fiscale très avantageuse.
— Diversification du patrimoine — Si le propriétaire vend sa maison à un BAC, le BAC peut retracer le prix des produits d’assurance-vie ou des contrats de capitalisation, par exemple, ou d’autres biens immobiliers, cette fois-ci.
II. Lerisque fiscal de l’auto-location
Manifestement,une telle stratégie, qui permet de réduire considérablement les impôts, n’est pas sans risque.
Les tribunaux punissent régulièrement les contribuables les plus audacieux dans le domaine de l’abus de droits (dernier : CE, 9e et 10e Ch. Requis, 8 févr. 2019, n° 407641) : la transaction n’est généralement pas motivée par des intérêts autres que la taxe.
Pour démontrer l’intérêt fiscal, le juge signalera entre autres le contrôle exclusif ou quasi exclusif de la SCI par l’occupant de l’immeuble, l’absence de tout autre actif dans la SCI, la courte période entre la création de la SCI et l’acquisition de l’immeuble, la financement intégral de l’acquisition et du travail par le partenaire occupant à travers un compte associé courant…
En principe, le simple fait que le loyer corresponde à la valeur marchande est insuffisant pour prévenir les abus de droits. Bien entendu, si le loyer, calqué sur l’échéance du prêt contracté par SCI pour l’acquisition, était inférieur à la valeur d’utilisation,le contribuable faciliterait la tâche du juge.
En conclusion, nous devons nous méfier des stratégies d’optimisation fiscale mises en œuvre sans étude préalable et sans les précautions nécessaires à leur réussite.
C’ est d’autant plus que depuis le 1er janvier 2020, le juge ne sera plus tenu d’établir l’intérêt fiscal « exclusivement » pour contester un régime d’actifs : il pourra simplement relever les intérêts fiscaux « principalement »…
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