Pour mettre fin aux abus de certains propriétaires, l’encadrement des loyers a été mis en place dans les grandes villes. Mais certains investisseurs pensent que cette mesure signe la fin de leurs espoirs dans ces villes, mais c’est à tort.
En effet, de nombreuses intercommunalités et communes sont d’avis avec ce dispositif d’encadrement de la loi ELAN. Après avoir coulé d’encre, l’encadrement des loyers a été à ce jour mis sur pied de manière effective dans les métropoles. Cependant, beaucoup se demandent comment les investisseurs réagissent à l’encadrement des loyers.
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Ce qu’il faut savoir sur l’encadrement des loyers
Désormais, six grandes métropoles font objet de l’encadrement de loyer jusqu’en 2023 au moins. De nombreux investisseurs ne sont pas enthousiasmés par ce dispositif par contre les locataires voient cela comme une bonne augure.
Effectivement, l’encadrement des loyers va limiter de nombreux abus de certains propriétaires. Mais cela ne signifie pas que cet épouvantail signe le glas des investissements dans les grandes villes. Par ailleurs, c’est un dispositif expérimental jusqu’en 2023.
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De nombreux propriétaires scrupuleux appliquent des loyers exorbitants à leurs locataires. C’est pourquoi la loi sur l’encadrement des loyers prévoit un calcul assez simple pour trouver le prix exact d’un logement locatif. Il s’agit pour la préfecture de trouver un loyer médian de référence pour chaque mètre carré du territoire (en fonction d’un ensemble d’indicateurs, notamment le quartier).
Ensuite, le préfet fixe un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré et le tout à partir du loyer de référence. Le loyer majoré est calculé de la manière suivante : loyer médian+20%. Quant au loyer minoré il est égal au loyer médian-20%.
Prenons un exemple, si le loyer médian d’un loyer est de 500 euros, le loyer médian majoré sera de 600 € (500 × 1.2) et 350€ (500× 0,7). Dans ce cas, si le locataire constate que le loyer de référence est supérieur, il est en droit de demander une réduction au cas contraire, s’il est minoré, le propriétaire peut demander une revalorisation.
C’est pourquoi il est recommandé au propriétaire de mentionner clairement le prix de la location pour tous nouveaux contrats.
L’encadrement des loyers profite-t-il aux investisseurs ?
Il est clair que lorsqu’on entreprend d’avoir un investissement locatif dans une métropole en France, il faut tenir compte de l’encadrement des loyers. Bien entendu, pour de nombreux investisseurs et propriétaires, cela est contraignants parce qu’ils ne peuvent pas réellement fixer un prix qui leur conviendrait. C’est pourquoi on peut dire que ce dispositif rogne l’encadrement des loyers mais en retour, le bailleur est en sécurité.
Un bien locatif ne peut ainsi pas rester vacant pendant trop longtemps car, les zones encadrées ont plus de sécurité à défaut d’être plus rentables. Certains pensent que la rentabilité réduite et l’encadrement des loyers vont de pair.
Mais ce n’est pas forcément le cas ! Il existe un facteur à prendre en considérations qui est la disparité entre les villes. En fait, si par exemple à Lyon on achète un bien à 4 962€/m2, le ROI locatif est dissous à 4% contrairement à Paris qui a un retour sur investissement locatif de 3.3% pour un bien de 10 476 €/m2.
Cela veut simplement dire que pour ceux qui ont un investissement bien réfléchi, il n’y a pas de véritables inquiétudes à avoir. Il faut tâcher de ne pas faire de confusion entre l’indexation des loyers applicables sur l’étendue de la France et l’encadrement des loyers qui s’appliquent exclusivement aux métropoles françaises.
L’investissement locatif se fond parfaitement dans l’encadrement des loyers
Lorsque vous vous lancez dans l’investissement locatif, il ne faut pas négliger l’aspect du rendement locatif. Bien que l’encadrement des loyers puisse être un blocus dans une certaine mesure, il n’est néanmoins pas un problème pour un investisseur honnête et bien organisé.
Cela veut dire que si chaque investisseur pense bien à son investissement locatif, c’est-à-dire, il fait des recherches en amont sur le prix du m2, le loyer/m2 et le niveau de tension locative, il est possible de mettre les loyers à la hausse. Mais le revers de cette stratégie est qu’il sera très difficile de trouver un locataire.
Mais, chaque investisseur ne doit pas hésiter à investir dans une ville qui encadre les loyers, il faut simplement vérifier le loyer médian de la préfecture et vérifier l’achat pour s’assurer que ces éléments sont compatibles avec le rendement. Alors, il ne faut pas hésiter d’optimiser les opportunités et de minimiser les contraintes qui se présentent.
Les logements concernés par l’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers concernent, les meublés, les résidences principales, les contrats de location de logements, les résidences à usage mixte. En effet, les logements soumis à la loi 1948, les logements sociaux, les sous-locations, les meublés situés dans les résidences, les logements conventionnés par l’Anah sont exclus dans l’encadrement des loyers.