Tous les investisseurs de l’immobilier locatif ont déjà certainement traité avec des locataires insolvables. En tant que propriétaire ou bailleur, il devient de ce fait important de connaitre la procédure à suivre face à ce type de situations. Toutefois, elle diffère selon le type de bail car la procédure pour un logement commercial ne sera pas la même que pour une habitation résidentielle.
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Quelle est la procédure à suivre face à un locataire insolvable ?
Quelles que soit les raisons du non-paiement de loyer par un locataire, le bailleur est libre d’engager une démarche précise pouvant lui permettre d’entrer en possession de son argent. Bien avant de démarrer une poursuite en justice, les experts conseillent de tenter un arrangement à l’amiable avec le locataire qu’il s’agisse d’un impayé local commercial ou pour une résidence d’autant plus que cela présente des avantages pour les deux parties. Il peut arriver que le locataire soit face une difficulté majeure qui l’empêche d’être à jour dans ses versements de location. Cette étape primordiale permet aux deux parties de trouver un terrain d’entente afin d’éviter les poursuites judiciaires. Toutefois, en cas de non succès de l’arrangement à l’amiable, le propriétaire peut de ce fait recourir à d’autres solutions dont les plus courants sont :
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Le recouvrement
Cette démarche consiste pour le bailleur à envoyer un rappel de paiement du loyer au locataire pour que ce dernier verse dans un délai proche, tout ce qu’il doit au propriétaire. Il s’agit d’une lettre qui informe le locataire sur sa situation d’insolvabilité. Ce dernier doit répondre favorablement à ce rappel dans les 15 jours qui suivent la date de son envoie. Si après ce délai rien n’est fait par le locataire, le bailleur peut envoyer une lettre de mise en demeure dans ce cas avec accusé de réception.
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Le commandement de payer et d’expulsion
Le propriétaire peut également décider de procéder par la méthode de commandement de payer en faisant intervenir un huissier bien avant de procéder à la saisie des biens. Cette procédure juridique impose le locataire à payer tous ses arriérés de loyer ainsi que toutes les charges dans un délai de 2 mois. Passé ce délai, le contrat de location peut simplement être résilié.
La demande de saisie
Face à un locataire qui ne paie pas volontairement ou non son loyer, le bailleur peut opter pour la saisie de ses biens. Ce type de demande se fait auprès d’un huissier de justice et cela peut également entrainer le blocage des comptes bancaires du locataire insolvable. Après la saisie conservatoire, le locataire n’a plus le droit d’accès sur ses biens jusqu’à ce qu’une décision soit prononcée par le juge.
L’assignation au tribunal
Cette approche est sans doute l’un des derniers recours. Elle n’intervient qu’en cas de non aboutissement des autres procédures. Cette assignation au tribunal d’instance est signée par un huissier de justice quelques mois avant l’audience. Dans ce cas, il revient au juge du tribunal d’intimer l’ordre au locataire de payer son loyer, d’être expulsé ou de bénéficier d’un autre délai de paiement.