Comparatif : investir en SCPI ou en LMNP ?

L’investissement immobilier est un moyen largement reconnu et prisé pour générer des revenus et constituer un patrimoine. Il s’agit d’un processus qui implique l’achat, la détention et la gestion de biens immobiliers dans le but de produire des revenus ou de les revendre à un prix supérieur. Cela peut impliquer des propriétés résidentielles ou commerciales. L’immobilier a une place importante dans l’économie, et la construction est souvent considérée comme un indicateur de prospérité.

Choisir le bon placement immobilier est essentiel pour garantir un rendement satisfaisant et minimiser les risques. Les motivations pour investir dans l’immobilier sont diverses, y compris se constituer un patrimoine, financer une future résidence principale via l’investissement locatif, percevoir des revenus complémentaires, ou fournir un logement à des membres de la famille.

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Présentation de la SCPI

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un véhicule d’investissement qui permet aux investisseurs de placer leur argent dans l’immobilier. Elle est souvent appelée « pierre-papier » car elle permet d’investir dans l’immobilier sans avoir à acheter physiquement un bien. La SCPI collecte des fonds provenant principalement d’investisseurs particuliers, mais aussi d’institutionnels, et en contrepartie de cet argent investi, l’investisseur reçoit des parts sociales de la SCPI, matérialisées par un titre de propriété ou une attestation de parts. Les fonds collectés sont utilisés pour acquérir et gérer un portefeuille d’actifs immobiliers. Les investisseurs deviennent ainsi indirectement propriétaires d’une partie de ce portefeuille immobilier et perçoivent des revenus fonciers provenant des loyers perçus, minorés des charges telles que les impôts locaux, les frais d’entretien, ou les frais de gestion.

La SCPI est créée et gérée par une société de gestion, qui est responsable de l’acquisition des biens immobiliers, du choix des locataires, de l’entretien des biens, et de la valorisation du patrimoine immobilier. Cette société est soumise à la surveillance de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), garantissant une certaine sécurité aux investisseurs.

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Avantages de la SCPI

1. Diversification du patrimoine immobilier : Investir dans une SCPI permet de diversifier son patrimoine immobilier car les investissements sont répartis sur plusieurs types de biens (bureaux, commerces, logements, etc.).
2. Grâce à la mutualisation des fonds collectés, les SCPI ont la capacité d’acquérir des biens immobiliers de qualité, souvent inaccessibles aux investisseurs individuels.
3. Les investisseurs n’ont pas à se soucier de la gestion des biens immobiliers, car c’est la société de gestion qui s’en occupe, ce qui permet un investissement sans les tracas de la gestion locative.
4. Les investisseurs reçoivent des revenus sous forme de dividendes

Inconvénients de la SCPI

1. Les investisseurs dans les SCPI n’ont pas de contrôle direct sur les propriétés immobilières acquises par la SCPI. Les décisions d’achat et de gestion des propriétés sont prises par la société de gestion de la SCPI, et les investisseurs ne peuvent pas influencer ces décisions.
2. Comme les SCPI investissent principalement dans des biens immobiliers, leur performance est étroitement liée à l’état du marché immobilier. Ainsi, en cas de récession immobilière ou de baisse des loyers, la rentabilité des SCPI peut être affectée.
3. Les revenus générés par les SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu, tout comme les revenus fonciers classiques. Cela peut réduire le rendement net que les investisseurs reçoivent de leur investissement.
4. Un autre inconvénient majeur des SCPI est leur liquidité réduite. Contrairement aux actions ou obligations, les parts de SCPI ne peuvent pas être vendues aussi rapidement. Le délai pour revendre des parts peut varier de quelques semaines à plusieurs mois, voire plus, selon les conditions du marché et la demande des investisseurs.

Présentation de la location meublée non professionnelle (LMNP)

LMNP signifie Loueur en Meublé Non Professionnel. Ce statut est attribué aux individus qui mettent en location un ou plusieurs biens immobiliers équipés de meubles. Pour être éligible en tant que LMNP, un logement doit être suffisamment meublé pour permettre au locataire de vivre normalement avec ses effets personnels. Cela implique que le bien immobilier doit contenir les meubles et équipements nécessaires à l’habitation. Les critères pour distinguer un logement meublé sont établis par un décret en vigueur depuis le 1er septembre 2015. De plus, le statut LMNP est accordé si les recettes annuelles générées par cette activité sont inférieures à 23 000 € ou si elles sont inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Pour en savoir davantage sur le statut LMNP c’est par ici : https://www.lmnp-gouv.org/

Avantages du LMNP

1. Les revenus générés par la location meublée en LMNP sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et sont soumis à un régime fiscal spécifique, qui peut être soit le régime micro BIC soit le régime réel.
2. Dans le régime réel, il est possible de déduire des charges et d’amortir le bien immobilier ainsi que les meubles, ce qui peut réduire considérablement l’impôt sur les revenus locatifs.
3. Le LMNP permet de louer le bien en tant que résidence principale, résidence secondaire, ou même en location saisonnière.

Inconvénients du LMNP

1. Les propriétaires qui optent pour le statut LMNP doivent également faire face au risque de changements fiscaux et réglementaires. Les lois et réglementations fiscales peuvent évoluer, ce qui peut affecter la rentabilité et l’attractivité de l’investissement LMNP.
2. La valeur d’un investissement LMNP peut fluctuer en fonction de l’évolution des taux d’intérêt. Une augmentation des taux d’intérêt peut entraîner une diminution de la valeur de l’investissement LMNP. De plus, la compétence du gestionnaire du bien immobilier est cruciale, car une mauvaise gestion peut également affecter la valeur de l’investissement.
3. Si le bien LMNP fait partie d’une résidence de services et que le gestionnaire de la résidence fait faillite, le propriétaire peut se retrouver dans une situation difficile. Le bien immobilier peut se dégrader, et il peut devenir difficile de le revendre ou de percevoir des loyers.

Tableau comparatif : SCPI ou LMNP ?