L’investissement en immobilier, et plus encore l’investissement EHPAD n’a jamais été aussi intéressant. En effet, selon certains calculs démographiques, un nombre important de français, estimé à environ 20 millions de personnes, auront atteint l’âge de 65 ans au cours de l’année 2050. De plus, une bonne partie de la population sera certainement représentée par des personnes de plus de 75 ans. Le constat fait d’après ces chiffres est que la population connaît un vieillissement accru pendant que le nombre de séniors est aussi en perpétuelle croissance.
À y voir de plus près, il sera dénombré en 2060 près de 2,6 millions de séniors dépendants. Un chiffre faisant le double de ce que prévoit la statistique d’aujourd’hui. Face à ce constat, il ressort de cela que l’investissement EHPAD peut être très avantageux. En plus d’avoir une rentabilité attrayante et de nombreux bienfaits fiscaux, il contribue à l’amélioration de la qualité de vie des personnes en âge avancé. Découvrez alors dans cet article pourquoi l’EHPAD semblerait être la meilleure option d’investissement en LMNP.
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Plan de l'article
Définition et fonctionnement de l’EHPAD
Aujourd’hui, investir en ehâd peut être appréhendé comme étant l’un des meilleurs moyens de se constituer un patrimoine et d’implémenter des sources de revenus complémentaires. En effet, la demande de placement en maison de retraite pour séniors dépendants se fait grandissante chaque année en raison du nombre de personnes âgées qui ne cesse de croître. Mais, pour bénéficier des avantages d’EHPAD, il faut investir le plus tôt possible.
EHPAD, définition
EHPAD veut signifier « Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes ». En d’autres termes, il s’agit d’une maison de retraite spécialement conçue pour accueillir les personnes âgées qui sont en perte d’autonomie et qu’il n’est plus possible de retenir chez elles. C’est un espace médicalisé disposant de chambres individuelles ou collectives pour héberger les séniors. Dans cet espace pour séniors, plusieurs prestations sont offertes. Vous trouverez entre autres la restauration, l’aide à la vie quotidienne, les soins médicaux, la blanchisserie, les animations, etc. Il faut noter qu’en France, il existe près de 7750 établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes.
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Avant qu’un établissement médicalisé ne devienne EHPAD, une convention tripartite doit être signée entre ladite structure d’une part, et l’Agence Régionale de la Santé et le Conseil Départemental d’autre part. L’objectif d’une telle convention est d’accueillir et de prendre en charge les séniors se trouvant dans des situations d’indépendance dans de meilleures conditions de vie. Pour y arriver, l’établissement doit avoir à sa disposition le personnel médical et paramédical qualifié en plus d’équipements nécessaires et adaptés. Sans oublier que l’investissement EHPAD peut être à but privé lucratif ou associatif, ou encore public.
En quoi consiste l’investissement EHPAD ?
L’investissement locatif EHPAD consiste à acheter une ou plusieurs chambres dans un établissement s’occupant des personnes âgées dépendantes et de les confier à une personne tierce qui en assurera la gestion. L’investisseur est ensuite rémunéré mensuellement par le biais du gestionnaire de la chambre. Il reçoit de la part de celui-ci un loyer qui représente les parts relatives à l’occupation d’une ou des chambres.
Qu’est-ce l’investissement LMNP ?
L’investissement lmnp est un type d’investissement qui s’adresse à des personnes spécifiques. Ainsi, ces personnes sont généralement celles qui veulent payer moins d’impôts et celles qui peuvent investir en empruntant. Compte tenu de celles qui ne peuvent pas occuper l’établissement qu’elles ont acquis, la gestion du bâtiment est confiée à un exploitant qui se charge de faire louer les chambres aux occupants. Par conséquent, s’il arrivait que le propriétaire ou un de ses proches intégrait les lieux, l’exploitant devrait toujours continuer à percevoir les loyers sur ses nouveaux occupants.
Quelle procédure suivre pour investir en EHPAD ?
Généralement, deux choix s’offrent à l’investisseur qui veut investir en EHPAD. Le premier concerne le dispositif Censi-Bouvard et le deuxième est relatif au statut de LMNP.
Le dispositif Censi-Bouvard est inspiré des appellations des députés Michel Bouvard et Yves Censi dont il porte le nom. Élu en séance extraordinaire en 2009, il a été adopté dans l’optique d’amener les personnes à investir dans les résidences de service.
La loi Censi-Bouvard dispose de plusieurs avantages. Mais, pour bénéficier de ces dernières, la personne concernée doit nécessairement acquérir des biens neufs. En dehors de cela, l’investisseur peut bénéficier de réduction sur les impôts pouvant aller jusqu’à un taux de 11% de la valeur normale du prix du bien.
Par ailleurs, il n’existe aucune condition qui se rapporte aux ressources des locataires. Il en est de même pour celle concernant la limite du loyer à payer ou encore des limitations géographiques particulières. De toute évidence, il existe par contre quelques conditions que l’investisseur se doit de respecter s’il tient à profiter du dispositif. Ces conditions sont les suivantes :
- l’investisseur doit être un Français dont la résidence fiscale se trouve en France ;
- l’investisseur doit acheter un bien immobilier neuf reconnu par le statut LMNP ;
- l’investisseur doit à tout prix mettre le bien en location pour une durée minimum de 9 mois et sous bail commercial meublé ;
- pour finir, l’investisseur doit avoir le statut de LMNP.
Toutefois, il serait bien de préciser que l’investissement EHPAD avec le dispositif Censi-Bouvard est annuellement plafonné de 10.000 euros de défiscalisation. Cependant, le montant d’investissement ne doit en aucun cas excéder 300.000 euros par an.
Quant au statut de LMNP, il faut remarquer qu’il convient aux personnes qui mettent leurs biens meublés en location. Les revenus issus de la location ne doivent donc pas être au-dessus de 50% du revenu des propriétaires ou encore moins, dépasser une valeur de 23000 euros TTC chaque année.
Les conditions qu’il faut respecter pour obtenir le statut de LMNP sont telles qu’il suit :
- le contribuable ne doit pas être inscrit au RCS comme étant loueur de meublé professionnel ;
- le contribuable doit détenir un logement meublé et devenir un LMNP.
Puisqu’ils ne peuvent jamais aller au-delà de 23 000 euros l’année, les revenus sont imposés au régime micro-BIC dans lequel s’observe un abattement de 50% sur le revenu net imposable, même s’il n’existe aucune charge déductible.
Quels sont les avantages du LMNP en EHPAD ?
Le fait d’investir en EHPAD offre de multiples avantages. En fonction du type d’EHPAD et de sa localisation, une somme de 150 000 euros suffit en moyenne pour se lancer. Parmi ses avantages considérables, l’investissement EHPAD pourrait permettre entre autres de faire face à une demande sans cesse croissante de places dans les établissements destinés à cet effet. En France, certains départements éprouvent de grandes difficultés à couvrir la demande.
De plus, investir en EHPAD permettrait de bénéficier d’une fiscalité attractive en raison du dispositif Censi-Bouvard. Une réduction de 11% sur l’impôt peut alors s’observer sur le prix de revient et cela peut s’étaler sur une période de 9 ans. Par contre, le contribuable peut aussi choisir le statut LMNP s’il le souhaite. Cette démarche est aussi avantageuse.
Par ailleurs, le gestionnaire ne peut pas outrepasser les dispositions établies dans le contrat de bail. Il est dans l’obligation de s’en tenir et de respecter les points du contrat. À cela s’ajoute un manque de contrainte dans la gestion, car, le bien fait objet de gestion par un exploitant.
Aussi, l’investissement EHPAD permet de profiter d’une rentabilité avantageuse, le taux de crédit étant de 4% par an. De plus, même si l’immobilier est inoccupé, vous percevez toujours vos loyers.
Et pour couronner le tout, vous devez savoir qu’aucun établissement ne peut ouvrir en tant qu’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes sans avoir reçu auparavant une autorisation du Comité Régionale de l’Organisation Sociale et Médico-Sociale. En choisissant d’investir dans un EHPAD, vous entrez alors dans un marché réglementé et contrôlé par les pouvoirs publics.
Quelques pièges à éviter en investissement EHPAD
Tout investissement a quelque part des contraintes. C’est particulièrement le cas de l’investissement EHPAD. Pour se lancer, il est important de faire attention à quelques points afin de ne pas tomber dans certains pièges qui vous feraient regretter. Il faut alors veiller à confier votre projet seulement à un gestionnaire expérimenté qui a déjà à sa charge plusieurs résidences. Vous éviterez ainsi les risques de faillite de l’exploitant ainsi que le refus de renouvellement de l’agrément par l’État.
De plus, vous avez besoin de savoir ce qui vous attend durant toute la durée de l’investissement. Ne soyez pas uniquement attiré par le taux de rentabilité. Mais, prenez le temps qu’il vous faut pour étudier en profondeur vos charges et obligations.
En plus de tout ceci, renseignez-vous à propos de l’emplacement de la résidence. Elle doit contenir assez d’espace et correspondre à vos ambitions.
Pour finir, sachez que l’investissement EHPAD attire bon nombre de personnes. Bien qu’il dispose de très beaux avantages, il présente cependant, comme tout investissement, quelques contraintes. Il importe alors à l’investisseur de bien choisir son gestionnaire et de lire attentivement ce qui est stipulé dans le contrat de bail. Mais attention à ne pas oublier de tenir compte de l’emplacement de la résidence. Assurez-vous que celle-ci soit accueillante et dispose d’un dispositif sécuritaire totalement au point.