Société Civile Immobilière (SCI) : comment ça marche ?

Vous cherchez à créer une SCI mais vous ne savez pas comment vous y prendre ? Vous avez peur de vous perdre dans les subtilités juridiques ou dans la complexité des lois qui entourent la SCI ? Cet article vous permettra de tout savoir sur cette forme juridique. La SCI ou Société Civile Immobilière est une société constituée deux ou de plusieurs personnes qui veulent acquérir et gérer ensemble dans un cadre légal un bien ou un patrimoine immobilier. En France, cette solution est souvent choisie par les familles, notamment celles qui sont face à ce que l’on appelle : l’indivision.

Les différentes formes de la SCI

Voyons maintenant les différentes formes de sociétés civiles immobilières. Il existe d’abord la SCI familiale. Ce modèle de SCI est parfait lorsque vous gérez un bien ou un patrimoine au sein de votre famille et pour mettre en place sa succession. Les associés d’une SCI familiale sont les membres d’une même famille. Il y a aussi la SCI de gestion ou de location : c’est la forme de SCI la plus commune au sein de laquelle vous pouvez faire de la gestion et l’acquisition de biens immobiliers. Vous pouvez aussi fonder une SCI d’attribution, ou encore vous pouvez être à la tête d’une SCI construction-vente. La SCI possède différentes caractéristiques dont nous allons maintenant parler !

Les caractéristiques de la SCI

Tout d’abord votre SCI doit bénéficier obligatoirement d’un siège social. Vous devez aussi vous mettre d’accord avec vos associés sur les apports. Ceux-ci peuvent être en nature (biens meubles ou immeubles) ou en numéraire (sommes d’argent) pour former le capital social de la société. Votre SCI doit être composée d’au moins deux associés, personnes morales ou physiques. Vous devez avoir un gérant, désigné par les associés, pour représenter votre SCI, il s’occupe de la gestion quotidienne de la société.

Quels sont les avantages de la SCI ?

Si vous êtes associé, l’avantage de la SCI réside dans le fait que votre patrimoine tout comme celui de vos associés est protégé. En effet, la SCI est immatriculée au registre du commerce et des sociétés, son patrimoine est distinct de celui des associés et elle est dotée de la personnalité morale. Elle est la seule détentrice du bien immobilier. De ce fait, en cas de problèmes, les créanciers doivent d’abord se tourner vers la SCI. Si leur action ne fonctionne pas, ils peuvent alors engager une action contre les associés. Il n’y a que les parts sociales qui peuvent être saisies par les créanciers. En effet, les associés ont une responsabilité indéfinie en fonction de leur participation dans le capital de la SCI, mais non solidaire. Cela implique que les créanciers doivent agir contre chaque associé indépendamment, pour engager leur responsabilité.

Créer une SCI permet de simplifier la transmission du patrimoine immobilier. Lorsque la succession n’est pas organisée, les héritiers possèdent le bien immobilier sans que leurs parts soient divisées et chaque indivisaire peut mettre fin à l’indivision. La constitution d’une SCI confère aux héritiers des parts sociales qu’ils peuvent vendre. De plus, cette forme juridique va permettre aux parents de s’exonérer totalement de toute taxe concernant ce bien immobilier notamment sur leur IFI (imposition sur la fortune immobilière).

La possibilité de choisir un type d’imposition favorable à sa société est l’un des nombreux avantages du statut SCI. Si vous optez pour l’Impôt sur les sociétés (IS) cela permet à la SCI de n’être imposée que sur son résultat net de toutes charges. De plus, les bénéfices réalisés par une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés sont taxés au taux réduit par tranche, de 15% sur les premiers 38.120 euros, au taux de 28% pour les 500 000 premiers euros et au taux de 31 % pour les montants supérieurs en 2019. Cependant cette option est irrévocable. En principe, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Si vous créez un statut SCI vous pouvez jouir du régime d’abattement sur les plus-values immobilières auquel sont soumis les particuliers. Vous bénéficierez d’une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières après 22 années de détention et d’une exonération totale après 30 années de détention. En outre, dans le cas où la SCI serait déficitaire, la quote-part de déficit est imputable sur le revenu global des associés jusqu’à 10.700 euros. En tant qu’associé d’une SCI vous pouvez vendre vos parts sociales ce qui représente un avantage !

Quels sont les inconvénients de la SCI ?

La complexité des démarches juridiques et administratives constitue sans doute un inconvénient important de la SCI. Il faut élaborer et rédiger les statuts, s’occuper de l’immatriculation au RCS, remettre les documents au service des impôts, faire une publication dans le journal d’annonces légales et déposer un dossier au CFE du tribunal de commerce. Le mode de prise de décision constitue aussi un inconvénient, puisqu’il se fait en assemblée générale obligatoire où les comptes doivent être approuvés par l’assemblée des associés.

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