Comment acheter un logement neuf en Pinel plus ?

Le gouvernement a lancé en 2014 la « Loi Pinel », qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts sur les logements neufs achetés en investissement locatif. Forte de son succès auprès des contribuables, cette loi a été prolongée une première fois pour couvrir le premier quinquennat du président Macron. A compter du 1er Janvier 2023, une nouvelle loi de défiscalisation très avantageuse sera mise en place, qui laisse présager de beaux jours pour les investisseurs. Il s’agit du dispositif Pinel plus. Dans cet article, nous allons vous présenter les conditions à remplir pour pouvoir profiter de la Loi Pinel, et les aspects juridiques à connaître avant de commencer vos démarches.

1. Qu’est-ce que le Pinel plus ?

Le Pinel plus est une nouvelle loi de défiscalisation qui rentrera en vigueur au 1er Janvier 2023. Elle s’applique aux investisseurs qui souhaitent réaliser un investissement locatif dans le neuf uniquement. Cette loi prévoit la possibilité d’obtenir une réduction fiscale de ses impôts en contrepartie d’un engagement de louer à un locataire qui ne dépassera pas le plafond de ressources. En d’autres termes, si un locataire dispose de revenus annuels supérieurs au montant maximum fixé par décret, il ne pourra pas prétendre à la location Pinel plus, on dit alors qu’il n’est pas éligible au dispositif fiscal.

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Le Pinel plus est donc une loi qui permet aux investisseurs de louer des logements neufs en étant exonérés de tout ou partie de leur imposition. Néanmoins, le Pinel plus apporte quelques exigences complémentaires par rapport à la loi Pinel, tenant notamment à la zone géographique où devront se situer les programmes neufs (quartiers prioritaires) et aussi par rapport aux caractéristiques intrèques du logement qui devra par exemple être plus grand par rapport à une typologie donnée.

Pour rappel, ce dispositif a été principalement mis en place pour inciter les investisseurs à acheter des logements neufs en France et relancer l’effort de construction sur les zones intermédiaires notamment dit « quartiers prioritaires ». Le Pinel plus permet aux investisseurs de maintenir le taux de réduction de la Loi Pinel 2022 avec laquelle il cohabitera, à son maximum sur 2023 et 2024, soit 12, 18 ou 21 %.

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2. Bien choisir sa région

Une question importante qui revient souvent auprès des investisseurs est comment investir en Pinel plus et quelle région convient le mieux pour ce placement immobilier ? Pour réussir son achat dans le neuf, vous devez choisir le bon bien immobilier mais aussi et surtout le bon secteur afin d’obtenir une bonne rentabilité.

Ce que vous devez savoir sur le Pinel plus est que cette loi vise à soutenir l’économie française et à promouvoir la construction de logements neufs, en incitant les investisseurs à construire ou acheter un bien immobilier dans une région déterminée / visée par le gouvernement où l’offre de logements apparaît insuffisante d’une part, et où le marché immobilier montre quelques tensions et difficultés notamment du point de vue locatif.

Ainsi, le Pinel plus portera essentiellement sur des secteurs appelés « quartiers prioritaires », où le revenu moyen par habitants est estimé comme étant plus bas que la moyenne nationale. L’avantage que nous pouvons tout de suite en tirer, est que les prix du m2 seront inférieurs sur ces secteurs comparativement aux quartiers moins « défavorisés ». La rentabilité sur ces programmes neufs sera au rendez-vous, et le taux de vacances locative faible voire inexistant. Cependant, même s’il existe des quartiers propriétaires dans toutes les régions de France, tous ne se valent pas. Il conviendra ainsi d’être vigilant sur le choix de ce quartier afin qu’il présente que la demande locative soit soutenue et que l’environnement immédiat du programme soit attractif.

Bien entendu, les quartiers prioritaires sont présents dans beaucoup de grosses métropoles et sont parfois limitrophes de zones très attractives. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel qui saura vous conseiller sur le choix de la région et de la ville pour investir.

3. Bien déterminer le type de logement recherché

Le Pinel plus n’est pas applicable aux maisons individuelles (sauf maison « en bande » en copropriété) et concernera uniquement les logements neufs (jamais habités) régis par la loi de 1965 sur la copropriété.

Ainsi, ce nouveau dispositif 2023 concerna essentiellement des acquisitions d’appartements ne dépassant pas, comme pour la Loi Pinel, un prix au m2 supérieur à 5 000 euros. (Dans les faits, le prix du m2 peut dépasser ce montant mais la défiscalisation sera inexistante au delà de ce montant) Toutefois, il faut préciser qu’il existe des conditions tenant aux qualités des logements pour pouvoir bénéficier de cette réduction d’impôts.

Tout d’abord, ceux-ci devront être traversants, enfin tout du moins bénéficier d’une double exposition à partir du T3. Ensuite, ils devront disposer d’une surface minimale par typologie car c’est une source de confort pour les occupants. Trop de logements neufs ont en effet été optimisés ces dernières années dans un soucis de rentabilité, mais cela fut au détriment des locataires. Ce ne sera plus le cas avec le Pinel plus et c’est une bonne nouvelle. Enfin, effet COVID oblige, les logements devront également bénéficier d’un espace extérieur.

4. Le contrat de réservation

Concrètement, lorsque vous avez sélectionné l’appartement neuf à acheter en Pinel plus, vous devrez signer un contrat de réservation auprès du promoteur ou du commercialisateur. Ce contrat de réservation remplace le classique compromis de vente que vous pouvez retrouver dans le cas d’un achat dans l’immobilier ancien.

Ce contrat est indispensable pour pouvoir bloquer le bien et commencer les démarches auprès de votre banque. Bien entendu, le contrat de réservation ne remplace pas l’acte authentique qui intervient souvent 3 mois après sa signature.

Comme tout contrat, il contient une clause concernant le délai de rétractation de 10 jours applicable lorsque vous opter pour un logement. Aussi, vu que vous achetez un appartement sur plan, le contrat comporte également un échéancier concernant le versement des sommes dues au promoteur en fonction de l’avancement des travaux dont la durée est en générale comprise entre 1 et 2 ans.

Sachez enfin que dans la pratique, le contrat de réservation est souvent dématérialisé et signé par voie électronique.