Quel régime choisir entre le régime réel et le régime micro Bic en LMNP ?

Entre des loyers plus élevés, une plus grande flexibilité et un statut avantageux, la location meublée séduit de plus en plus de propriétaires bailleurs. Mais attention, car pour bénéficier des avantages fiscaux du statut de LMNP, encore faut-il choisir le bon régime. Et oui, en tant que loueur meublé non professionnel, vous avez le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel d’imposition. Mais lequel est le plus intéressant ? C’est ce que nous allons voir.

Le régime micro- BIC

Le régime micro-BIC s’applique de plein droit dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 77 700 € (et 188 500 € pour les meublés touristiques).

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Fiscalité

Que ce soit pour le régime réel ou le régime micro-BIC, les loyers perçus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux, et non comme des revenus fonciers. Cette différence est importante, car cela change totalement les règles d’imposition. En effet, si vous perceviez des revenus fonciers (dans le cadre de la location nue), vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %. À l’inverse, cet abattement est de 50 % (et même 71 % pour les meublés de tourisme) avec le régime micro-BIC en LMNP.

Déclarations fiscales

Comme il suffit de déduire la moitié des recettes, les démarches administratives sont simplifiées. En effet, les loueurs en meublé non professionnels soumis au régime micro-BIC doivent remplir le formulaire 2042-C PRO en plus de votre déclaration d’impôt sur le revenu.

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Ce qui est loin d’être aussi simple avec le régime réel d’imposition.

Le régime réel d’imposition

Par principe, le régime réel s’applique automatiquement si les revenus locatifs sont supérieurs à 77 700 € (et 188 500 € pour les meublés touristiques). Mais si les loyers perçus sont inférieurs à ces sommes, il est toujours possible d’en bénéficier. Pour cela, vous devez lever l’option lors de l’immatriculation ou en cours d’activité de location.

Fiscalité

Comme son nom l’indique, le régime réel a pour objectif de prendre en compte vos dépenses réelles.

Pour cela, l’administration fiscale applique deux mécanismes :

  • La déduction des charges : le propriétaire LMNP peut déduire l’ensemble des frais nécessaires à la mise en location. Par exemple : les frais d’entretien, les frais d’assurance, les honoraires de l’agence immobilière, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, etc.
  • L’amortissement : il concerne le bien immobilier, les meubles qui le composent et les travaux de construction ou d’amélioration. L’idée est de prendre en compte la perte de valeur inhérente à ces biens et meubles. Par exemple, pour un bien d’une valeur de 250 000 € amortissable sur 25 ans, vous pourrez amortir 10 000 € chaque année.

Cela permet aux loueurs meublé non professionnels de réduire leur revenu imposable au-delà de 50 %. Et dans certains cas, l’ensemble des charges déductibles et des amortissements sont supérieurs aux recettes locatives. Si tel est le cas, vous ne paierez pas d’impôt sur les loyers perçus, et vous pourrez même reporter le déficit les années suivantes.

La plupart du temps, le régime réel est plus avantageux que le régime micro-BIC. Mais pour vous en assurer, n’hésitez pas à utiliser un simulateur qui vous aidera à choisir la bonne option en fonction de votre situation.

Déclarations fiscales

Si le régime réel d’imposition vous permet de réduire drastiquement le montant des impôts à payer, il présente toutefois un inconvénient : les déclarations fiscales. Et pour cause, avec ce régime, il faut calculer et justifier les charges, les amortissements et le déficit.

Dans ce cadre, le loueur en meublé non professionnel doit fournir une liasse fiscale en même temps que sa déclaration d’impôt. Cette liasse fiscale est composée de plusieurs formulaires : le Cerfa 2031 pour la déclaration de résultat, le Cerfa 2033 A pour le bilan simplifié, le Cerfa 2033 C pour les immobilisations et les amortissements, etc.

Ces démarches étant relativement complexes, il est préférable de faire appel à un tiers (comme un expert-comptable ou nopillo).

Régime micro-BIC vs Régime réel

Pour vous aider à choisir entre régime micro-BIC et régime réel d’imposition, voici un tableau récapitulatif :

Régime micro-BIC

Régime réel

Conditions d’accès

Recettes locatives inférieures à 77 700 €

Recettes locatives supérieures à 77 700 € ou sous option

Fiscalité

Abattement forfaitaire de 50 %

Déduction des charges + amortissement

Déclarations fisales

Simplifiées -> Formulaire 2042-C PRO

Liasse fiscale -> formulaires 2033, 2031, …