Forme juridique que l’on retrouve le plus souvent dans les projets immobiliers, la SCI brille par ses nombreux avantages dont un capital libre ou encore un fonctionnement personnalisable. A l’instar de toutes options de gestion, elle souffre également de certains inconvénients comme des obligations administratives trop contraignantes. On vous en dit davantage !
Quels sont les avantages de la SCI ?
Une facilité de gestion et de transmission du patrimoine
pourquoi opter pour une SCI pour votre bien immobilier ? A cette question, la première réponse concerne la transmission du patrimoine ainsi que sa gestion. En effet, les associés d’une SCI peuvent mettre en commun leur moyen financier et se partager les coûts générés par le projet. Une telle association peut faciliter l’obtention d’un financement auprès des organismes de crédit.
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En matière de transmission, la SCI permet de « fractionner » les parts sociales en donation tous les 15 ans. Cela permet aux héritiers de devenir propriétaires au bout de plusieurs donations. A noter qu’une telle stratégie est impossible à mettre en place pour une détention directe d’un immeuble. En effet, soit il faut donner tout l’immeuble soit rien !
Un choix libre du régime d’imposition
Une SCI peut choisir son régime d’imposition des bénéfices, soit l’impôt sur le revenu soit l’impôt sur les sociétés. Par défaut, une SCI n’a aucune imposition au niveau de la société. Les bénéfices sont alors taxés entre les mains des associés. En cas de revente, la plus-value peut même jouir d’une exonération totale d’impôts.
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Le capital libre
Aucun capital social minimum n’est imposé aux SCI. Cela signifie qu’une SCI peut fixer son capital à un euro symbolique. D’un point de vue juridique, on peut alors avancer qu’il est possible de créer une SCI sans apport. Dans la pratique, il est plus judicieux d’apporter un minimum de fonds, afin de faire fonctionner la société et surtout en faciliter l’accès au financement. Les banques sont assez réticentes à accorder un prêt à une SCI avec un capital d’un euro.
Un fonctionnement personnalisable
La SCI est considérée comme une structure flexible. Cela signifie que ses associés peuvent fixer leurs propres conditions dans les statuts :
- Les conditions pour une prise de décision ;
- Les modalités applicables selon la nature des décisions.
Les cessions entre associés ou au profit des membres de la famille d’un associé sont tout à fait libres. Par contre, pour une cession au profit d’un tiers, il est nécessaire d’obtenir un agrément à la double majorité. Dans une SCI, le gérant est le représentant légal. Il dispose alors des pleins pouvoirs sur la société. Toutefois, les associés peuvent limiter ses pouvoirs via l’insertion de différentes clauses dans les statuts.
Quelques inconvénients à connaître
Une responsabilité illimitée des associés
En cas de difficultés, le patrimoine des associés n’est pas à l’abri. En effet, ils ont une responsabilité indéfinie mais subsidiaire. Indéfinie, étant donné qu’il est possible qu’ils soient dans l’obligation de se servir de leur patrimoine personnel pour payer les créanciers. En outre, la responsabilité de chaque associé équivaut à sa participation au capital social. Contrairement à certaines sociétés commerciales, la solidarité entre les associés n’est pas présente. Les créanciers devront attaquer séparément chaque associé pour réclamer sa quote-part de participation aux dettes.
De longues et complexes démarches de création
Une SCI s’inscrit parmi les sociétés civiles. Des formalités légales doivent être accomplies pour sa création. Cette constitution implique l’obtention de l’immatriculation de la SCI au RCS ainsi que l’obtention d’un extrait Kbis au greffe du tribunal du commerce.
Ce processus de création inclut la rédaction de statuts avec certaines mentions obligatoires, les apports en capital, le remplissage du formulaire M0, la publication d’une annonce légale jusqu’au déport du dossier auprès du greffe du tribunal de commerce.
Plusieurs obligations à respecter
Par rapport à la détention en nom propre d’un bien immobilier, la détention au sein d’une SCI est génératrice de plus d’obligations comptables, administratives et fiscales. D’ailleurs, la SCI est dans l’obligation de tenir une comptabilité commerciale complète en partie double. Celles qui sont uniquement soumises à l’impôt sur le revenu peuvent toutefois échapper à cette règle, en se contentant d’une comptabilité de trésorerie.
Une déclaration de résultat doit être envoyée à l’administration fiscale chaque année, selon le régime fiscal imposé. Un formalisme juridique plutôt lourd est alors généré par le fonctionnement même de la SCI. Chaque année, une assemblée générale doit être organisée, convoquant tous les associés pour les faire statuer sur les comptes de l’année. A l’issue de chaque AG est rédigé un procès-verbal d’assemblée générale.