La SCI est une société dont le but est de vous permettre d’acquérir un bien immobilier et d’en tirer un bon profit. La connaissance de ses différents régimes d’imposition vous permet de prévenir un certain nombre de désagréments et d’adapter votre entreprise au régime qui vous convient. Ainsi, les modalités de création d’une SCI peuvent susciter une certaine réticence. Si environ 91 % des SCI créées conservent le régime d’imposition IR, il peut être intéressant, dans certains cas, de jeter son dévolu sur le régime IS. Quelle différence fait-on entre les régimes IR et IS et quelles sont leurs conséquences sur le patrimoine immobilier et la succession ?
Plan de l'article
Les différents régimes de la SCI
Quand on investit dans l’immobilier avec une SCI, deux types de régimes d’imposition interviennent dans la création d’une SCI : le régime d’imposition sur le revenu (IR) et le régime d’imposition sur la société (IS).
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Le régime d’imposition sur le revenu (IR)
Les sociétés civiles immobilières qui sont soumises à l’imposition sur le revenu ont généralement une activité de nature patrimoniale. Il s’agit essentiellement d’acquisition et de location de bâtiments ou de résidences. Ces sociétés ne sont donc pas assujetties à une TVA, mais elles demeurent imposables sur le revenu. Les résultats de la SCI seront classés dans la catégorie des revenus fonciers. Les partenaires de la société sont soumis au même type d’imposition que les personnes physiques et morales qui sont directement des propriétaires de bien immobilier.
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Dans la catégorie des revenus sur capitaux mobiliers, les associés sont imposés personnellement à l’IR. Des prélèvements, à un taux complet de 17,2 %, sont aussi effectués sur les revenus fonciers. En l’absence de gains, le déficit peut être retiré directement sur les revenus fonciers des dix prochaines années. Il pourra également être ôté du revenu global du partenaire si ces revenus résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt. Ceci dans la limite annuelle de 10 700 euros.
En ce qui concerne les excédents sur les cessions de biens immobiliers, le partenaire est imposé suivant les règles des plus-values des particuliers sur la contribution qui lui revient. Les excédents immobiliers sont sujets à l’IR au taux de 19 % ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. De plus, une imposition supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 euros. Toutefois, l’excédent immobilier est réduit par un abattement en fonction de la durée de détention du bien. En réalité, un abattement progressif s’applique à compter de la 6e année de détention. Au-delà de 30 ans de détention, l’excédent est totalement exonéré.
Enfin, le partenaire qui concède des parts d’une SCI à l’IR est imposé selon les lois des excédents immobiliers. Il fait savoir qu’une SCI est une personne morale, et qu’à ce titre des dispositifs spécifiques s’appliquent. Il est recommandé de consulter une plateforme d’informations, qui peut vous fournir de l’aide, des recommandations et des documents sur tout ce qui a trait à la création d’entreprise, et à la gestion d’entreprise.
Le régime d’imposition sur les Société (IS)
En choisissant l’impôt sur les sociétés, les partenaires font peser la fiscalité de leurs gains et des plus-values directement sur la SCI. Les partenaires ne sont imposés que sur les parts qu’ils décident de s’octroyer. Au niveau des résultats, l’impôt sur les sociétés est toujours appliqué. Les manques ne pourront être imputés que sur les profits réalisés plus tard par ladite société. Concernant les excédents sur les cessions de biens immobiliers, ce sont les règles des excédents professionnels qui s’appliquent. L’excédent s’ajoute ainsi au montant du profit devant être imposé à l’IS.
Compte tenu de l’amortissement des biens immobiliers, les excédents peuvent être importants, de même que l’imposant. Le partenaire qui cède ses parts d’une SCI à l’IS est imposé selon les règles des excédents sur valeurs mobilières en tant que personne physique et morale. Pour ces partenaires particulièrement, un retranchement pour durée de détention est appliqué sur l’excédent. Cela peut s’appliquer uniquement lorsque les propriétés ont été acquises depuis au moins 2 ans : 65 % d’abattement pour les titres détenus plus de 8 ans et 50 % d’abattement pour les titres détenus entre 2 et 8 ans.
SCI : quels sont les avantages et les inconvénients ?
Alors, concrètement, quels avantages et inconvénients faut-il retirer de la SCI ?
Quels sont les avantages d’une SCI ?
L’avantage principal de la SCI est qu’elle permet la protection des partenaires. En effet, la SCI est la seule propriétaire du bien immobilier. Ainsi, en cas de litiges financiers les débiteurs sont contraints de se retourner initialement contre elle. Ils ne peuvent intenter un procès aux partenaires que lorsque la première action s’avère infructueuse. Par ailleurs, il est très difficile pour les débiteurs de vendre les parts sociales d’un membre de la SCI ou de connaître la totalité de son patrimoine financier. Les associés d’une SCI ont une responsabilité indéterminée en fonction de leur contribution au capital social de la société. Cela signifie qu’en cas de litige financier, les débiteurs sont contraints d’agir indépendamment contre chaque associé, s’ils veulent engager leur responsabilité.
La SCI facilite par ailleurs la transmission du patrimoine immobilier. Lorsque la succession n’a pas été préparée, les légataires deviennent propriétaires du patrimoine immobilier sans que leurs parts soient partagées. Les parents ont aussi la possibilité de léguer un patrimoine immobilier à leurs enfants tout en conservant sa gestion. Ils ne font que confier le bien immobilier à la SCI, qui se charge de distribuer les parts de la société aux enfants.
Lorsque les parents et les enfants de la même famille sont collaborateurs dans une même SCI, cette dernière devient une SCI familiale. Ce bien immobilier sera alors ôté du patrimoine des parents pour une réduction de leur Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Pour finir, lorsque vous choisissez d’investir dans une SCI, il vous est possible de regrouper les contributions de plusieurs personnes et cela représente un atout important auprès des banques. Un prêt bancaire devient alors plus simple à obtenir.
Y a-t-il des inconvénients à prendre en compte ?
L’un des inconvénients principaux de la SCI concerne sa création. Vous devez en effet accomplir un certain nombre de formalités dont le coût peut vous revenir cher. Par ailleurs, la SCI étant une personne morale, elle ne peut profiter de certains privilèges destinés aux personnes physiques comme le plan d’épargne-logement ou encore le prêt à 0 %.
Un autre inconvénient concerne le fonctionnement de la SCI qui peut sembler contraignant pour certains : il faut tenir des assemblées générales, rédiger un procès-verbal et tenir une comptabilité en bonne et due forme. Cependant, pour vous alléger la tâche, vous pouvez faire confiance à des professionnels en la matière.
On retient en conclusion qu’une SCI représente un investissement rentable. Cependant, pour réellement en tirer profit et éviter les litiges, demandez l’accompagnement de professionnels expérimentés.