Tout savoir sur le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel)

Vous avez entendu parler du statut LMNP ? Le loueur en meublé non professionnel est un statut bien particulier pour investir dans l’immobilier géré et générer des revenus complémentaires. On revient en détails pour vous sur la location meublée non professionnelle.

LMNP : qu’est-ce que c’est exactement ?

Le sigle LMNP signifie “location meublée non professionnelle” ou “logement meublé non professionnel”. Le statut LMNP dépend d’une loi (codification des règles par le Code général des impôts) et recouvre de nombreuses conditions.

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Une location meublée non professionnelle correspond à la mise en disponibilité à la location d’un logement meublé en résidence services, par un propriétaire à un gestionnaire de cette résidence, afin de générer des revenus complémentaires.  Il faut savoir que le régime LMNP est un dispositif fiscal à part entière et relève de l’investissement immobilier de niche.

Des conditions et un statut très réglementé

Tout propriétaire se lançant dans le statut LMNP suite à l’acquisition d’un bien en LMNP en résidence de services est engagé sur de nombreux points. Tout d’abord, la location doit être meublée, dans le respect des termes de la loi Alur (6 juillet 1989).

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Si vous souhaitez acquérir le statut de loueur non professionnel, vous devez respecter l’une des trois conditions suivantes :

  • Vous avez une activité professionnelle principale et les recettes que vous retirez de votre investissement LMNP sont inférieures à 23 000 euros par an, en regard du foyer fiscal ;
  • Ces mêmes recettes doivent être inférieures au montant total des autres revenus du foyer fiscal ;
  • Aucun membre de votre foyer fiscal n’est autorisé à figurer sur le registre du commerce et des sociétés (RCS) avec le statut de loueur professionnel.

Si en tant que loueur non professionnel, vous réalisez vos recettes avec une activité de location saisonnière en générant plus de 23000 euros annuels, vous devrez obligatoirement cotiser à la SSI (Sécurité sociale des indépendants)

Les types de résidences concernées par le statut LMNP

On retrouve les locations meublées non professionnelles dans plusieurs types de résidences de services :

  • Les résidences pour étudiant qui s’adressent exclusivement aux étudiants ;
  • Les résidences pour seniors qui s’adressent qu’aux seniors non-dépendants et locataires ;
  • Les résidences de tourisme, qui accueillent les locataires vacanciers ;
  • Les résidences “affaires », qui s’adressent à tout professionnel en déplacement, comme les VRP, par exemple ;
  • Les résidents médicalisées EHPAD où les résidents sont des personnes âgées dépendantes.

Les divers statuts LMNP

En tant que futur acquéreur d’un bien immobilier à mettre en location pour les publics cités ci-dessus, vous devez faire la différence entre plusieurs types de statuts LMNP avant tout investissement.

LMNP neuf : le statut LMNP classique / le Censi-Bouvard

Un statut LMNP classique peut vous amener à faire un investissement dans un logement meublé non professionnel neuf. Vous pouvez également bénéficier, sous conditions, du dispositif Censi-Bouvard en choisissant le statut LMNP classique en neuf. Ce dispositif peut vous faire accéder à une défiscalisation s’élevant à 11 % du prix du logement.

Avec le dispositif Censi-Bouvard, la limite de cet avantage fiscal de taille est de 300 000 euros pour un investissement locatif. Vous pouvez également récupérer votre TVA suite à une demande aux services fiscaux. Les conditions sont strictes, cela dit. Le bien immobilier doit être conservé 20 ans au minimum, sous peine d’être redevable vis-à-vis du fisc.

Le statut LMNP ancien

Tous les biens construits depuis 15 ans et plus tombent dans cette catégorie. Dans ce cas, l’avantage fiscal décrit ci-dessus s’ouvre au premier investisseur. L’investisseur qui rachète un LMNP occasion peut quant à lui bénéficier d’autres avantages intéressants.

Le statut LMNP amortissement

On parle d’amortissement lorsque l’investisseur est imposé au régime réel et souhaite déduire l’amortissement du prix d’achat de tous les biens meubles et immeubles. Ceci va concerner son actif immobilisé. Chaque année, un bien peut perdre de la valeur, dû à l’usure naturelle. D’un point de vue fiscal, l’amortissement est possible mais reste moindre, car plafonné.

LMNP et situation fiscale

Si vous souhaitez investir dans une location meublée non professionnelle et acquérir le statut de loueur  en meublé non professionnel, vous serez bien sûr redevables en termes de fiscalité.

Vos revenus issus de la LMNP doivent être télé-déclarés en tant que revenus complémentaires. Une case spécifique est à cocher : “Revenus des locations meublées non professionnelles“, située dans la rubrique Revenus.

Pour tout investissement immobilier en LMNP, il est souvent conseillé de se faire guider par un expert-comptable, par un professionnel du secteur immobilier et de la défiscalisation. Cet accompagnement vous permet de maximiser vos chances de réussir votre placement immobilier dans un LMNP.

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