Comment faire pour investir dans l’immobilier ?

Vous avez envie vous aussi d’investir dans un projet immobilier ? Comment s’y prendre pour développer son patrimoine de la façon la plus sûre possible ? Les montants investis dans l’immobilier sont loin d’être dérisoires, c’est pourquoi il est important de faire les bons choix.

L’immobilier fait partie des actifs qu’il est possible d’obtenir grâce à un crédit. C’est là tout son avantage. Pour développer un patrimoine et l’enrichir, il faut en effet améliorer à la fois son épargne et son endettement. L’épargne permet d’investir en bourse ou dans une assurance vie par exemple. La capacité d’endettement permet de mesurer la somme que vous pouvez investir. En connaissant bien les différents types d’investissement immobiliers et les besoins qu’ils requièrent, vous pourrez faire un choix plus éclairé.

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Les types d’investissement dans l’immobilier

Il est courant en France que l’investissement dans l’immobilier soit synonyme d’investissement locatif. Il existe pourtant d’autres méthodes telles que les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées), ce que l’on appelle la pierre-papier (les SCPI) ou encore le crowdfunding (le financement participatif).

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Ce sont des investissements immobiliers dits classiques “physiques” et papier qui ont chacun leur avantages et leur inconvénients.

Les 3 catégories d’investissement immobilier sont :

  • L’immobilier de jouissance : il s’agit de la résidence principale ou d’une résidence secondaire.
  • L’immobilier locatif classique : l’investisseur devient bailleur d’une location nue (par défaut) ou LMNP (location meublée), ou en immobilier ayant des avantages fiscaux pour les logements anciens (loi Denormandie) ou pour les logements neufs (loi Pinel).
  • L’immobilier pierre-papier : la gestion est effectuée par un tiers. Ce type concerne les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier pour devenir propriétaire associé d’un parc immobilier et recevoir des loyers), les SIIC et le crowdfunding. Ce type est parfaitement adapté aux investisseurs souhaitant élargir leur portefeuille sans devoir en faire la gestion.

Comment investir dans l’immobilier locatif ?

Investir dans l’immobilier locatif classique implique d’avoir des responsabilités envers les locataires en tant que bailleur. Etre bailleur c’est également avoir des droits et des devoirs à respecter. Ce rôle demande une implication tant personnelle que financière.

En étant bailleur, vous avez à votre charge les biens utiles au logement, faire l’entretien et les travaux si besoin. Il faut aussi effectuer les déclarations fiscales et faire la gestion des lieux. Celle-ci concerne les états des lieux, les visites, les régularisations de charges ou encore assister aux assemblées générales. Quant au risque, il est plus important si l’on compare avec la pierre-papier. Les risques sont les dégradations potentielles, une possible baisse du marché ou des loyers impayés).

Les possibilités sont multiples : faut-il choisir une location nue ou plutôt meublée ? Opter pour une défiscalisation ? Par le biais d’une SCI ou à son nom ? Il convient de bien s’informer sur les différentes caractéristiques afin que l’investissement soit adapté à votre situation. Maîtriser l’optimisation fiscale est un élément majeur pour être gagnant dans un investissement immobilier.

Opter pour la location nue ou meublée ?

Dans le cas où vous ne souhaitez pas de dispositif fiscal, c’est la location nue qui s’impose par défaut. La fiscalité pour une location nue est en effet très importante. En plus des 17,2 % des prélèvements sociaux, l’imposition des revenus fonciers s’élève à hauteur de 70 %. Le taux d’imposition peut quant à lui aller jusqu’à 45 %. Sans optimisation fiscale, il est très difficile d’obtenir un rendement pour un investissement locatif.

La location meublée est quant à elle plus avantageuse. Le statut LMNP (location meublée non professionnelle) permet de percevoir des revenus locatifs tout en ayant une imposition moins élevée. A la différence de la location nue, les revenus locatifs d’une LMNP sont comptés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), d’où la variation du calcul d’imposition. Il est possible de choisir entre des frais réels et un abattement forfaitaire.

La location meublée convient plutôt aux étudiants ou aux jeunes actifs des grandes villes. Le propriétaire doit en revanche y installer les meubles mais ce qui justifiera un loyer plus cher que celui d’une location nue. Le bail est aussi moins long pour une location meublée ; d’une durée d’un an contre 3 ans pour la location nue.

L’investissement dans l’immobilier pierre-papier

Le cas des SCPI

Existant depuis 40 ans, ce type d’immobilier se divise en plusieurs catégories. Aux SCPI de rendement, s’ajoutent les SCPI de plus-value et de défiscalisation. Il est possible de réaliser un crédit pour investir dans une SCPI, de la même façon que le locatif classique.

Quand l’investisseur a choisi la SCPI qui lui convient, c’est ensuite une société qui s’occupe de gérer le parc immobilier et de lui verser les loyers. La SCPI est un investissement qui s’établit sur de nombreuses années. Elle peut être résidentielle comme être un immeuble de commerces ou un hôtel. Elle peut également être française et située sur un sol étranger.

Similairement à l’immobilier classique, les frais à amortir sont importants. Il faut savoir que des milliers d’investisseurs peuvent faire partie d’une SCPI lorsque celle-ci a une valeur de plus d’1 milliards d’euro.

Le cas du crowdfunding

Ce système de financement participatif fonctionne grâce aux prêts de personnes souhaitant soutenir la création d’un projet. Ces prêteurs sont en quelques sortes des épargnants qui jouent le rôle de banque pour aider un promoteur immobilier. Ce dernier devient alors créancier et récupère la somme collectée par

les participants. Il faut compter des intérêts qui s’élèvent entre 8 % et 10 % par an.

Le projet doit tout de même être validé en amont par la plateforme avant d’être présenté aux potentiels participants. Elle effectue un audit puis une sélection selon la solidité du projet. La plateforme Homunity fait partie des sites de crowdfunding immobilier les plus connues.

Le cas des SIIC

Connues aussi sous le nom de foncières, les SIIC permettent de devenir actionnaire de sociétés foncières et de profiter de leurs dividendes. La particularité des SIIC consiste en un versement de minimum 95 % aux actionnaires des loyers reçus. Quant aux plus-values effectuées, les actionnaires en reçoivent 70 %.

A l’inverse de la SCPI et du crowdfunding, l’investissement dans une SIIC se fait en bourse. Il faut donc avoir une certaine expérience pour endosser les variations des cours. Pour les investisseurs qui souhaitent devenir actionnaire et avoir des dividendes élevés, la SIIC est faite pour vous.

L’avantage de la pierre-papier est qu’elle est avant tout accessible et demande peu de gestion. Il suffit en effet d’une petite somme pour pouvoir investir et les efforts à fournir pour la gestion sont moindre puisque tout ce travail est délégué. En tant qu’investisseur vous recevez donc des revenus de manière passive.

La pierre-papier permet pour finir d’élargir son portefeuille et de ne pas avoir à gérer les risques qui concernent l’immobilier locatif (loyers non payés ou dégradations diverses).

Acheter une résidence principale

Il ne s’agit plus ici de la catégorie de l’immobilier locatif. L’achat d’une résidence principale correspond à un immobilier de jouissance dont nous ne détaillerons pas dans cet article les particularités subjectives. L’achat pour ce type de cas ne dépend pas seulement d’une logique financière mais répond en effet aussi à des ressentis personnels liés au lieu lui-même.

Cependant, précisons tout de même qu’un tel achat doit répondre à des conditions. Il est fortement conseillé d‘avoir une situation confortable sur le plan personnel comme professionnel. Un projet d’achat requiert également de se projeter sur au moins 8 ans. Il est important de savoir aussi que les frais de notaire représentent une somme conséquente (2 années de loyer environ) et les dépenses sont plus élevées pour le propriétaire que pour le locataire.

Concernant l’achat d’une résidence secondaire, les dépenses y sont aussi non-négligeables. Les taxes et l’entretien sont autant de coûts supplémentaires mais qui peuvent être rentabilisés cependant grâce à une mise en location saisonnière.

Investir dans l’immobilier grâce à un crédit

Comme nous l’avons mentionné, l’un des atouts de l’investissement immobilier est la possibilité de faire un crédit si vous n’avez pas d’épargne. Si ce choix est fait par défaut à cause d’un manque d’argent, il se révèle finalement stratégique. Le crédit permet en effet d’optimiser son investissement par l’effet levier qui s’opère. Il y a une déduction des intérêts d’emprunt qui s’effectue si vous choisissez de faire un investissement locatif mais aussi pour le cas des SCPI.

C’est pourquoi les investisseurs font en sorte d’obtenir un crédit le plus haut possible afin de garder leur épargne, surtout lorsque le taux d’intérêt est bas. Grâce à l’effet levier, l’épargne accumulée au crédit permet de faire travailler une somme plus importante. C’est une stratégie gagnante pour l’investisseur.

N’hésitez pas à réaliser des simulations de crédit afin de prendre en compte la durée, l’apport et le taux. Vous pourrez ainsi sélectionner l’offre de prêt la plus intéressante par rapport à votre situation.

Vous en savez désormais plus sur l’investissement immobilier et sur les différentes façons de s’y prendre et les caractéristiques de chacun. Il ne vous reste plus qu’à analyser votre situation et à évaluer ce qui vous correspond le mieux. Le temps dont vous disposez, l’épargne que vous avez et l’énergie que vous souhaitez fournir sont des éléments déterminants pour choisir la nature de votre investissement immobilier.

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