Durant l’année 2017, les estimations ont révélées que la hausse des taux immobilier était la plus importante depuis les cinq dernières années, notamment depuis 2012. Cette situation ne permet pas aux particuliers de s’orienter vers le financement immobilier malgré la baisse des taux de ces dernières années qui devraient encourager les particuliers à emprunter. La baisse des taux d’intérêt immobiliers ne reste pas assez importante face à la hausse des prix de l’immobilier, ce qui ralentit la demande de crédit.
Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux d’intérêt des crédits immobiliers qui ont souligné une certaine stabilité depuis le mois d’avril 2017 se sont vus à la baisse au mois de novembre de la même année. Le taux moyen des prêts s’est établi, pour toutes durées confondues, à 1,54 % en septembre contre 1,55 % pour le mois d’octobre. Le taux a été de 1,62 % pour l’accession dans le neuf et 1,55 % dans l’ancien.
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Plan de l'article
Une hausse des prix qui ne compense pas la baisse des taux immobiliers
Les taux immobilier se sont stabilisés depuis avril 2017 malgré les quelques fluctuations de l’ordre du point de base d’un mois sur l’autre, constat de l’Observatoire Crédit Logement CSA. Le mois de novembre a accusé un taux élevé par rapport à novembre 2016, en moyenne 1,31 %, soit 22 points de base de moins qu’en novembre 2017.
Une dizaine de banques nationales et régionales ont baissé leur taux de 0,05 % à 0,10 % selon la durée, depuis octobre pour attirer des clients, et d’autres ont laissé leur taux stable pour se préserver contre la diminution de la demande. Un taux d’intérêt en baisse va de pair avec un regain sur le pouvoir d’achat de l’immobilier, mais ce n’est pas le cas cette fois-ci. Il est à remarquer aussi que les banques ont baissé leur taux pour des clients particuliers déjà ciblés, pour des particuliers avec des revenus très élevés. Le prix de l’immobilier en octobre 2017 affichait une hausse annuelle de 4,3 % et cette hausse commence à progresser depuis quelque mois.
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La demande de crédit ne remonte pas encore la pente alors que le prix de l’immobilier en hausse pointe déjà son nez et les conditions de crédits ne s’améliorent pas. De ce fait, la baisse des taux de crédit immobilier ne compense pas la hausse des prix immobiliers. Les plus touchés sont les ménages ayant des revenus modestes qui souhaitent acquérir une propriété en empruntant avec un apport faible voire même sans apport personnel. La flambée des prix a fait que ces ménages s’écartent des zones chères.
Une durée d’emprunt qui s’allonge
La durée moyenne des emprunts en novembre 2017 a été de 219 mois, selon l’Observatoire Crédit Logement CSA. La durée reste élevée et a augmenté de 6 mois depuis la fin de l’année 2016 après s’être stabilisée pendant plus d’un an encore selon l’Observatoire Crédit Logement CSA.
Pour l’année 2018, le prix immobilier ralentira, surtout dans les grandes villes de l’Hexagone. Les taux resteront toujours bas comme cela a été prédis pour le taux immobilier de février 2018 mais les intentions d’achat connaitront une certaine baisse. Par ailleurs, les spécialistes s’accordent à dire que le marché de l’immobilier connaîtra un certain bloc à cause des circonstances actuelles, et des nouvelles réformes.
Les primo-accédants favorisés par les banques
Les primo-accédants bénéficient d’un taux avantageux pour ceux qui deviennent propriétaires pour la première fois et moyennant un revenu confortable, constat majeur des courtiers spécialisés.
La baisse des taux en septembre 2017 a été marquée par le retour en force des primo-accédants. Ils ont été présents chez les courtiers spécialisés dans le crédit immobilier, 46 % chez Vousfinancer et 56 % chez Cafpi. Ce retour est la conséquence d’une annonce de réforme que le gouvernement va entamer cette année. Ils sont conscients que ce nouveau dispositif d’aide au logement : recentrage du Prêt à Taux Zéro (PTZ), suppression des APL… ne sont pas en leurs faveurs, et qu’ils peuvent alors sortir du marché immobilier en cas de non-solvabilité. Il est à noter que ce sont les PTZ qui ont boosté le marché de l’immobilier ces dernières années. C’est pourquoi, avec la baisse des taux immobiliers, les primo-accédants se sont accourus, ce qui a fait augmenter le nombre des crédits distribués. Selon Cafpi, le montant de crédit a atteint 203 473 euros sur une durée de 240 mois pour septembre 2017 contre 197 526 euros sur une durée de 238 mois pour le mois précédent.
Primo-accédants, excellents profils emprunteurs ?
Les primo-accédants se sont remis en selle en ayant connaissance d’un taux d’intérêt favorable sur le marché ainsi que les aides à l’accession. Entamant le 3e trimestre de l’année 2017, la hausse des taux immobiliers constatés au début de l’année a été de l’histoire ancienne, et les banques affichaient déjà des taux bas pour attirer ceux qu’ils appellent les excellents profils emprunteurs. Le courtier Vousfinancer a indiqué que les taux variaient de 1,25 % à 1,30 % dans plusieurs villes de France. Et le porte-parole du courtier, Sandrine Allonger a souligné que certaines banques régionales partaient même à la chasse aux clients en leur suggérant des taux immobiliers plus intéressants que ce que proposent les autres régions.
Les primo-accédants figurent parmi les clients les plus courtisés par les banques, car ils disposent d’un revenu confortable. Les 10 villes sur les 12 où Vousfinancer distribue son crédit, ces profils types ont pu tirer profit d’un meilleur taux en octobre 2017. Des taux attractifs notamment, à Nantes avec 1,24 % pour un couple de trentenaires à 6 700 euros par mois, à Paris avec 1,25 % pour un couple qui a la trentaine à 17 000 euros par mois ou à Marseille avec un taux de 1,29 % pour un couple avec un enfant à 4 200 euros par mois.
L’opération de renégociation des prêts en 2018
Cette année 2018 accuse une réduction des renégociations des prêts, le retour des primo-accédants en 2017 n’a pas été suffisant afin de pallier cette baisse. En effet, les demandes de crédits indiquent une baisse de 25 % chaque année liée à la diminution des renégociations des prêts. Si cette dernière n’a représenté que 5 % en octobre, elle relève de 10 % en janvier 2017. Ainsi selon l’analyse de Sandrine Allonier les crédits qui ont été susceptibles d’être renégociés ont déjà été faits. Les crédits restant non renégociés appartiennent aux emprunteurs qui ont des difficultés financières et qui n’ont pas pu effectuer l’opération.