Immobilier : un expert répond à vos questions

Taxes foncières, achat de logement, investissement locatif… Notre expert répond à vos questions.

Vous avez été nombreux à poser vos questions à notre experte via notre page-dossier « Immobilier » ? Découvrez ses réponses – et devenez incollables sur l’immobilier !

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Question : Est-ce que je dois payer une taxe d’habitation pour ma résidence secondaire, si je n’y vis qu’un mois par an ?

Réponse de notre expert du site immobilier de Ouest France : Le code général des impôts prévoit que la taxe d’habitation est due pour tous les locaux meublés affectés à l’habitation.

Aussi, toute personne physique ou morale est redevable de la taxe d’habitation dès lors qu’elle dispose ou jouit de locaux imposables en qualité de propriétaire, locataire, occupant à titre gratuit, ou de tout autre titre au 1er janvier de l’année d’imposition.

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Le contribuable devra s’acquitter de la taxe d’habitation dès lors qu’il a la possibilité d’occuper le logement au 1er janvier même s’il ne l’occupe pas effectivement, et ce peu importe la durée effective d’occupation à l’année.

Cela implique donc que les propriétaires de résidences secondaires n’échappent pas à la taxe d’habitation, peu importe la durée d’occupation à l’année.

Question : Est-ce que je peux contracter une assurance sur mon prêt immobilier auprès d’un autre interlocuteur que la banque m’accordant le prêt ?

Réponse : L’assurance, dans le cadre d’un prêt immobilier, a pour but de garantir le prêteur contre une défaillance de l’emprunteur liée à son décès, à une invalidité ou à une perte d’emploi.

Bien qu’il n’y ait pas d’obligation légale à souscrire une telle assurance, les établissements de crédits n’éditeront pas d’offre de prêt sans une assurance couvrant les principaux risques de la vie.
La banque proposera de facto, à son client, son assurance pour le prêt immobilier.

Depuis la loi Lagarde de 2010, l’emprunteur a le droit de refuser cette assurance et de souscrire une assurance auprès d’un autre organisme si les conditions de garantie exigées par le prêteur sont équivalentes.

D’autres garanties sont parfois acceptées par les banques si l’emprunteur a des difficultés à s’assurer, tel que le nantissement de contrat d’assurance-vie : au décès du souscripteur, la banque prélèvera le montant des mensualités restantes dues sur le capital du contrat d’assurance-vie.

Il convient donc de négocier avec les établissements de crédit le type d’assurance qu’ils accepteraient.

Enfin, depuis le 1er janvier 2015, l’emprunteur peut, dans l’année qui suit la signature de son prêt immobilier, souscrire une autre assurance que celle choisie lors de la conclusion du contrat.

Question : Propriétaire, dans quels cas puis-je résilier le bail d’un logement loué à un étudiant ?

Réponse : Préalablement, il faut vérifier la nature du bail régularisé entre le propriétaire et son locataire étudiant.

Cas du bail meublé étudiant

La loi Borloo de 2005 prévoit le « bail meublé étudiant ». Le propriétaire d’une chambre meublée à la possibilité de réduire la durée d’une location meublée destinée à un étudiant à neuf mois non renouvelable. Le futur locataire a l’obligation de montrer patte blanche concernant son statut d’étudiant en délivrant une attestation au propriétaire du bien.

Ici, le contrat de location prend automatiquement fin à la date prévue sur le bail, sans qu’il soit indispensable de donner congé. De sorte que pour continuer à louer le logement, l’étudiant preneur devra signer un nouveau bail à l’expiration du premier.

Le propriétaire a toutefois intérêt à rappeler par écrit au locataire au moins un mois avant la date d’expiration du contrat la date d’échéance du bail, et qu’au terme dudit bail il devra quitter les lieux. Cela permet d’éviter tout risque de contentieux sur la date de libération des lieux.

Question : Nous avons l’intention d’acheter un bien immobilier dans l’ancien. Pourquoi les frais de notaires sont-ils plus élevés dans l’ancien que dans le neuf ?

Réponse : Les frais dits « de notaire » représentent globalement 7% du prix de vente.
Ces frais peuvent être scindés en deux postes principaux :

• les taxes départementales, communales et autres prélèvements de l’Etat que le notaire récolte et reverse à l’Administration fiscale (6%),
• la rémunération du notaire (1%).

Les 6% mentionnés ci-dessus incluent des impôts appelés « droits d’enregistrement » qui s’élèvent à 5,80% du prix de vente (sauf à Paris intra-muros ou le taux est encore actuellement de 5,09%).

Mais, si le vendeur est assujetti à la TVA (selon la définition de l’article 256A du Code général des impôts), alors la vente n’est pas soumise aux droits d’enregistrement mais à la TVA immobilière au taux de 20%.

Cette taxe est alors supportée par le vendeur (calculée sur le prix de vente hors TVA).

Dans le cadre des programmes de ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA), c’est-à-dire des programmes de vente sur plans ou vente dans le neuf, le constructeur/promoteur est considéré comme un assujetti à la TVA immobilière.

C’est donc sur ce dernier, constructeur/promoteur/vendeur que reposera les principales taxes et les frais dits « de notaire » seront donc considérablement réduits pour l’acquéreur.

Question : Je viens de souscrire un crédit immobilier pour l’achat de mon appartement. Mon conseiller m’indique que j’ai un délai d’un an pour changer d’assurance prêt (actuellement à 88 euros par mois). Qui puis-je démarcher afin d’avoir des prix plus attractifs?

Réponse : Effectivement, depuis le 1er janvier 2015, l’emprunteur peut, dans l’année qui suit la signature de son prêt immobilier, souscrire une autre assurance que celle choisie lors de la conclusion du contrat initial.

Les professionnels qui peuvent trouver un meilleur tarif pour une assurance de prêt immobilier sont les courtiers en assurance.

Sinon, il convient des démarcher les assurances une à une.