Ne pas payer d’impôts sur ses revenus locatifs : la méthode

Si vous louez une propriété, la fiscalité doit être soigneusement étudiée. En effet, vos loyers se traduiront par des impôts et des prélèvements sociaux. Une charge importante qui n’est pas nécessairement envisagée lors de l’achat. Cet article fournit une mise à jour sur le calcul de l’impôt qui sera pris, comment déclarer et, surtout, comment prendre le meilleur système fiscal pour payer moins d’impôt. L’introduction de l’impôt à la source apporte quelques légères modifications. Je vais les expliquer à la fin de l’article, mais il est essentiel de lire en premier lieu l’opération « habituelle » de la fiscalité.

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La première question à poser pour comprendre l’impôt est la suivante : s’agit-il d’un bien loué vide ou d’un bien loué meublé ? Cet article traite de taxe pour les locations vides. Pour location meublée, la taxation est différente etexpliquée ici.

Location vide : deux régimes fiscaux possibles.

Louer votre propriété vide vous ouvre le choix entre deux taxes différentes sur votre loyercollectés. C’est à vous de conserver la meilleure option lors de la déclaration de vos revenus en mai. Avant de nous renseigner sur le calcul de l’impôt et les cases à remplir, examinons les deux taxes possibles. Pour comprendre, nous ferons une distinction entre les loyers déclarés (ce que vous percevez réellement) et les loyers imposés (ceux qui seront retenus par les autorités fiscales pour calculer la taxe). Nous sommes intéressés par les loyers imposés parce que plus ils sont bas, plus votre impôt sera bas.

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Choix 1 pour la taxation du propriétaire vide : le régime de micro-occupation.

Le micro-terrain est le plus simple des deux. Plus précisément, il vous suffit de déclarer les loyers perçus. Avant de calculer la taxe, les autorités fiscales appliqueront une réduction de 30 %. En d’autres termes, les loyers perçus seront de 70 % des loyers perçus.

Exemple :

M. Corrigetonimpot loue une propriété vide et reçoit 10 000€ de loyer en 2019. Il opte pour le régime foncier des micro-terres lorsqueil s’agit de la déclaration de revenus de 2019. Les taxes feront une déduction de 30% ou 10000* 30% = 3.000€. M. sera donc imposé sur la base de 10.000 — 3.000 = 7.000€. Nous verrons ci-dessous quel taux d’imposition est appliqué sur les 7 000€ de loyers imposables.

Choix 2 pour l’imposition du propriétaire vide : le régime réel.

Si le régime de micro-tenure ne vous convient pas, votre deuxième option consiste à utiliser le régime d’occupation réelle pour imposer votre revenu foncier. Comme son nom indique que vous serez en mesure de déduire de votre loyer les dépenses que vous payez réellement sur votre propriété avant d’engager des impôts. Il sera donc nécessaire de déclarer les loyers perçus ainsi que les charges payé. Nous devrons également examiner la liste des dépenses déductibles afin de ne pas en oublier aucune. Les dépenses déductibles suivantes peuvent être énumérées :

— Intérêts sur emprunt sur le prêt consenti pour l’acquisition du bien. — Assurance habitation du propriétaire non occupant — Propriététaxe excluant les ordures ménagères (nous avions vu que les ordures ménagères est au détriment du locataire, de sorte qu’il ne peut pas être déduit). — Assurance emprunt du prêt ainsi que frais bancaires (frais de demande, contribution à un fonds mutuel de garantie, etc.) — 20€ correspondant aux frais postaux pour la correspondance avec le locataire. — Les œuvres. Ceci article renvoie à un travail qui est déductible et à un travail qui n’est pas déductible. —…

Exemple : Monsieur Corriger votre impôt loue une propriété vide en 2019 et perçoit 10 000€ de loyer. En outre, il a payé 1 500 euros d’intérêts de prêt, 2 000 euros d’impôts fonciers, 1 000 euros d’assurance et 1 500 euros de travaux. S’il opte pour le plan réel, il sera imposé sur la base de 10.000 — 2.000 — 1.000 — 1.500 — 1.500 = 4.000€. Les autorités fiscales calculeront la taxe sur les loyers imposables sur la base de 4 000 euros.

La différence entre le régime foncier et le régime foncier réel doit être étudiée.L’arbitrage est très simple : si les frais déductibles dépassent 30% des loyers, le véritable alimentation est plus intéressant. Si ce n’est pas le cas, des microterres sont nécessaires. Dans nos exemples, M. Corrigetonimpôt a intérêt à choisir le régime réel plutôt que le micro-territoire. Il pourra déduire 6 000€ au lieu de 3 000€. Ses loyers perçus seront de 4 000€ (contre 7 000€ dans le micro-terrain) Nous verrons les règles spécifiques à respecter pour les choix impôt après détaillé le calcul de la taxe perçue.

Quel impôt est prélevé sur vos loyers imposables ? Calcul et exemples !

Comme tout revenu en France, les loyers seront soumis à deux impôts : impôt sur le revenu ET prélèvements sociaux. Ils seront calculés sur la base des loyers imposables. Les cotisations sociales sont de 17,2 %. Le taux d’impôt sur le revenu dépend de votre tranche d’imposition marginale. Il peut être 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%. Nous avons vu dans l’article détaillant le calcul de la taxe la façon d’identifier sa tranche d’imposition marginale.Les loyers sont donc fortement imposés, car on souffre rapidement de 17,2 % avec un minimum de 11 % sur les loyers imposables. Notez que la tranche d’imposition de 14 % est remplacée par la tranche d’imposition de 11 % à partir de2020. Le taux de 14 % demeure en vigueur pour les revenus de 2019. Revenons aux calculs précédents.

Exemple de micro-terres :

M. Corrigetonimpôt a reçu 10 000€ de loyer et a bénéficié d’une réduction de 30 %. Les loyers imposés s’élèvent donc à 7 000 euros. On suppose que sa tranche d’imposition est de 11 %. Il paiera les déductions sociales : 7000* 17,2% = 1,204€. Il paiera également l’impôt sur le revenu : 7000* 11% = 770€. Au total, M. doit donc payer 1 974€ au total.

Exemple réel :

M. Corrigetonimpôt percevait 10 000 euros de loyers et avait eu 6 000 euros de charges déductibles. Les loyers loués s’élèvent donc à 4 000 euros. On suppose que sa tranche d’imposition est de 11 %. Il paiera les déductions sociales : 4000* 17,2% = 688€. Il paiera également l’impôt sur le revenu : 4000* 11% =440€. Au total, M. doit donc payer 1128€ au total.

L’ exemple est le versement de 14 % qui reste en vigueur pour la déclaration 2020 des loyers perçus en 2019. Les loyers 2020 seront taxés de 11%.

Sauf pour avoir beaucoup de frais déductibles, l’impôt sur le revenu foncier devient rapidement très important. J’ai pris l’exemple d’une tranche de 11 %, mais la taxe peut être beaucoup plus élevée si votre taux est de 30 % ou plus. L’augmentation des cotisations de sécurité sociale a un impact particulier sur les propriétaires qui louent des biens immobiliers.

Micro-foncier et régime réel : quelles conditions faut-il remplir ?

Chaque contribuable a le choix, mais doit suivre certaines règles avant d’arbitrer entre les régimes fiscaux. Pour la location vide, vous devez respecter les points suivant :

— Le régime d’occupation des micro-terres est possible si et seulement si vos loyers sont inférieurs à 15.000€. Au-delà de cela, le régime actuel est obligatoire. Le plafond comprend laloyer total reçu sur tous les biens loués vides.

— L’année où vous commencez le plan réel, vous vous engagez à y rester pendant 3 ans.

Par exemple, si M. Corrigetonimpôt perçoit 10 000 euros de loyers par an, il a le choix entre micro-terres et réel parce qu’il est inférieur au plafond de 15 000 euros. S’il s’engage à la réalité, il devra y rester pendant 3 ans. Après 3 ans, il peut choisir le micro-terrain. A tout moment, il sera alors en mesure de retourner au régime réel, mais se réengagera ensuite pour 3 années.

Micro-terres ou régime réel ? Quelles cases remplir dans la déclaration de revenus en ligne ?

Pour le système d’occupation des micro-terres, indiquez simplement vos loyers dans la case 4BE. Les autorités fiscales appliqueront uniquement la réduction de 30 % avant de calculer la taxe. Pour accéder à cette case, vous devez cocher « revenu foncier » à l’étape 3.

Vous aurez alors accès à la case 4BE. Si vous avez reçu 10 000€ de loyer, inscrivez 10 000€ dans leboîte.

Pour le régime proprement dit, il sera nécessaire de compléter une déclaration en annexe intitulée « 2044 ». Cette déclaration de revenus fonciers vous permettra d’indiquer votre loyer mais aussi toutes les dépenses déductibles. Pour la déclaration de revenus en ligne, allez à droite à la section « Ajouter une déclaration ». Vous pourrez alors cocher la case « 2044 » pour voir le retour. Afin de ne pas oublier toute déduction et remplir le 2044 correctement, vous trouverez la vidéo étape par étape avec les règles et déductions possibles pour chaque case. Veuillez noter que de nouvelles cases apparaissent sur la déclaration foncière 2020 pour déclarer l’urgence ou ne pas travailler Avertissement : si vous louez votre propriété dans un IOS, le retour n’est pas le même. Vous pouvez ensuite suivre ce tutoriel : « Comment remplir la boîte de retour SCI 2072 par boîte ».

Location vide et retrait de source : quels changements ?

L’ introduction de la taxe à la source ne change pas les calculs et les stratégies expliquées dans cet article. Lel’impôt prélevé à la source n’est qu’une avance et est régularisé un an plus tard. Les déclarations de revenus continuent d’être produites et les revenus fonciers sont imposés de la même manière. En fin de compte, nous payons la même chose donc nous devons optimiser comme je l’ai expliqué dans l’article. Cependant, l’impôt à la source entraîne deux changements importants que j’ai pris le temps de détailler afin de définir les stratégies à suivre ici:1) La date de paiement des impôts change avec un système de paiement anticipé : l’impôt à la source et le revenu foncier — comment optimiser ? 2) La déclaration de revenus de 2019 était spéciale avec de nouvelles cases à remplir. Aucune erreur ne doit être commise parce que la nouvelle rubrique a annulé la taxation. Pour 2020, tout revient en ordre avec seulement une nouvelle boîte qui apparaîtra pour un travail urgent.

Vous louez une propriété vide (Pinel ou non) ? Pour optimiser vos déclarations de revenus, prenez le temps de vous renseigner sur Taxe ! L’important est de les remplir correctement afin de réduire la fiscalité ! Pour vous aider, j’ai créé un guide qui vous accompagnera étape paret vous donner tous les conseils fiscaux à savoir pour optimiser vos déclarations de revenus. Découvrez les bonnes questions atarise : avons-nous besoin d’intégrer les dépenses dans la réduction d’impôt ou les déduire de la terre ou les garder pour le gain ? Comment puis-je corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt/travail dans l’année de libération ? où trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on en déduire ect… ? Comment optimiser l’impôt à la source et l’année blanche avec mon bien locatif ? Réflexes à avoir au moment de déclaration d’impôt qui permettra plusieurs centaines d’euros d’économies.

Guide fiscal pour les locations vides classiques

Guide fiscal pour la location d’une propriété Pinel

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