Montpellier est une des villes françaises qui attirent chaque année de nombreux investisseurs. Elle regroupe des atouts de charme qui séduisent de plus en plus d’acquéreurs en quête d’un cadre idyllique, non loin de la mer et d’une ville riche culturellement. Avec les avantages offerts par l’investissement locatif, les chiffres de ventes immobilières montent en flèche et participent grandement au dynamisme de la région. Depuis maintenant 50 ans, sa croissance démographique perdure. Véritable bassin d’emplois, la ville a un bon rendement locatif. Située en zone A, il est possible d’investir en loi Pinel à Montpellier. Mais à quel loyer faut-il louer un appartement neuf et comment le calculer ? Les réponses dans cet article.
Plan de l'article
Qu’est-ce que les zones Pinel ?
Lire également : Sur quelle plateforme réaliser l'estimation d'un appartement ?
Avant d’entrer dans le vif du sujet, il est préférable de rappeler les bases concernant les zones Pinel. Lorsqu’un particulier souhaite acheter un logement neuf pour le mettre ensuite en location par le biais du dispositif Pinel, il est impératif que le bien soit dans une des zones définies par le gouvernement. La répartition des zones dépend de la tension locative de la région. Elle est mesurée en analysant le rapport entre l’offre et la demande. Si l’offre est inférieure à la demande, on parle de « zone tendue ». Dans le cas contraire, si la demande est supérieure à l’offre dans une zone donnée, celle-ci est classée « zone détendue ».
Les zones définies
A lire également : À la découverte de Bayonne, ce joyau immobilier du Sud-Ouest
Actuellement, on retrouve quatre zones Pinel : A, A bis, B1 et B2 (éligible sous conditions). La zone C n’est quant à elle plus éligible au Pinel. Voici comment les zones ont été réparties :
- La zone A : on y retrouve la plus grande partie de la région Île-de-France, plusieurs grandes métropoles comme Lyon, Lille, Montpellier, Marseille ainsi que les villes situées à la frontière franco-suisse et de la Côte d’Azur ;
- La zone A bis : elle inclut Paris et les 29 communes de la proche banlieue (c’est la plus tendue de l’Hexagone) ;
- La zone B1 : il s’agit d’une zone intermédiaire, elle est composée des agglomérations comptant plus de 250 000 habitants, de la grande couronne parisienne (hors zone A bis et A) ;
- La zone B2 : elle regroupe les communes abritant plus de 50 000 habitants. Tout comme la zone C, elle ne fait plus partie de la loi Pinel. Son exclusion en 2018 a été justifiée par le gouvernement par la priorisation des zones les plus tendues.
Les plafonds de loyers en Pinel à Montpellier
Comme précisé un peu plus tôt, chaque zone Pinel est soumise à un plafond de loyer. Il s‘agit du montant maximal auquel un propriétaire peut mettre son bien neuf en location. L’objectif de ce dispositif est de rendre les logements neufs accessibles à tous et de permettre de rétablir le rapport entre l’offre et la demande.
Les maisons individuelles ne sont plus éligibles à la loi Pinel depuis le 1er janvier 2021, même si la zone où se situe le bien immobilier est éligible, seuls les appartements peuvent faire partie du dispositif de défiscalisation.
Grâce au loyer Pinel à Montpellier, de plus en plus de personnes aux revenus modestes peuvent accéder à des logements neufs. Voici des exemples de loyers mensuels dans des quartiers résidentiels de la capitale du Languedoc, à l’instar des Beaux-Arts, d’Aiguelongue, des Arceaux ou encore de l’Écusson :
- Pour un studio d’une surface de 25 m² : le loyer minimum est de 240 euros et le loyer maximum est de 450 euros ;
- Pour un appartement de deux pièces de 40 m² : le loyer minimum est de 380 euros et le loyer maximum est de 680 euros ;
- Pour un appartement de trois pièces de 70 m² : le loyer minimum est de 470 euros et le loyer maximum est de 860 euros ;
- Pour un appartement de quatre pièces de 90 m² : le loyer minimum est de 680 euros et le loyer maximum et de 1 340 euros.
Précisons qu’en allant vers Pompignane, par exemple, il est possible de trouver des loyers moins chers. Un appartement de trois pièces, ayant une même surface que celui proposé dans les quartiers résidentiels montpelliérains, peut être proposé à 620 euros par mois.
Comment calculer le loyer Pinel à Montpellier ?
Le calcul du loyer Pinel à Montpellier peut être assez délicat, mais en ayant les bonnes informations, le système n’est pas si compliqué qu’il n’y paraît. Tout d’abord, il faut prendre en considération les « plafonds de loyers » :
- Zone A : 12,95 euros/m² ;
- Zone B1 : 10,51 euros/m².
Quelles formules utiliser pour connaître le loyer maximum ?
Pour calculer le loyer d’un logement en Pinel à Montpellier, trois critères sont à prendre en compte : la surface pondérée, la zone d’éligibilité Pinel (rappelons que la Métropole montpelliéraine est située dans la zone A) et le coefficient multiplicateur.
Ainsi, pour connaître le loyer d’un logement neuf à Montpellier, il faut additionner la surface pondérée à la surface des annexes (balcon, grenier, etc.) divisée par deux. Il faudra ensuite multiplier le résultat par le prix plafond au mètre carré (ici, de la zone A), avant de le multiplier par le coefficient multiplicateur : (Surface pondérée + surface des annexes/2) x prix du mètre carré x coefficient multiplicateur.
Le calcul de la surface pondérée d’un logement est très simple. Il suffit d’additionner la surface habitable et la moitié de la surface des annexes. La formule est la suivante : surface habitable + (surface des annexes/2) = surface pondérée.
Prenons un exemple : une personne souhaite connaître le loyer maximum qu’elle peut fixer pour son appartement. Celui-ci possède 4 pièces et occupe une superficie de 60 m2, en plus d’un balcon faisant 8 m². Il lui faudra en premier lieu calculer la surface pondérée de son logement : 60 + (8/2), ce qui donne 64 m².
Dans la zone A, le plafond de loyer est de 13,04 euros/m². Pour calculer le loyer maximum, voici la formule à adopter : 13,04 x 64 x (0,7 + 19/64) = 831,95 euros. Le propriétaire peut donc fixer son loyer à partir de cette somme. Il est en droit de proposer un loyer en dessous du plafond, ce dernier étant la limite à ne pas dépasser.
Les plafonds de ressources à Montpellier
Pour bénéficier des avantages du Pinel à Montpellier, le propriétaire doit se plier à certaines règles. Une des plus importantes est qu’il ne peut pas choisir n’importe quel locataire. Ce dernier ne peut pas faire partie de son foyer fiscal et doit avoir des ressources inférieures aux plafonds prévus par le dispositif. Pour Montpellier et les villes placées en zone A, les plafonds de ressources sont les suivants :
- Une personne seule : 38 377 euros ;
- Un couple : 57 357 euros ;
- Avec une personne à charge : 68 946 euros ;
- Avec deux personnes à charge : 82 586 euros ;
- Avec trois personnes à charge : 97 766 euros ;
- Avec quatre personnes à charge : 110 017 euros ;
- Une majoration par personne à charge au-delà de quatre personnes est fixée à : 12 258 euros.