En matière de copropriété, il existe généralement un règlement de copropriété. Il s’agit d’un document contractuel obligatoire, qui établit les règles de fonctionnement de l’immeuble et les rapports des copropriétaires entre eux.
Mais en tant que copropriétaire, vous conviendrez avec nous que la lecture de ce règlement n’est pas toujours simple, la compréhension de toutes ses clauses encore moins. C’est un exercice qui, pourtant rébarbatif, est cependant nécessaire.
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Il vous permet en effet de connaître vos droits et obligations, et de vous assurer que vous n’êtes pas abusé. En effet, il n’est pas rare que des clauses illicites soient insérées dans le règlement de copropriété. Ce sont autant de raisons qui justifient que vous portiez une attention particulière à la lecture de ce document contractuel. Mais comment décrypter ses différentes clauses ? À quoi faire attention ?
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Faire rédiger un règlement de copropriété par un avocat en droit immobilier
Le règlement de copropriété est un document obligatoire établi par le promoteur au moment de la construction de l’immeuble, ou de la division des lots par le propriétaire pour un immeuble ancien. Lorsque vous achetez un lot de cet immeuble, le règlement de copropriété s’impose d’office à vous. Il peut être rédigé par un avocat en droit immobilier à Lyon et doit être obligatoirement publié par un notaire à la conservation des hypothèques. Ainsi, il est opposable aux tiers.
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En absence de règlement, il revient au syndicat des copropriétaires de décider de son établissement, par vote à la majorité des membres du syndicat représentant au moins deux tiers des voix. Si les copropriétaires ne s’accordent pas, le règlement peut être judiciairement établi par le TGI. Nous précisons toutefois que l’absence de règlement n’empêche pas l’application de la loi du 10 juillet 1965 ; la division en lot de l’immeuble étant le facteur le plus important en copropriété.
Comment décrypter un contrat de copropriété ?
Comme nous le disions, le règlement de copropriété précise les droits et obligations qui vous incombent en tant que copropriétaires et les règles de fonctionnement de la copropriété.
- Selon les dispositions de l’article 8 de la loi de 1965, le règlement de copropriété fixe les parties communes et les parties privatives, de même que leur destination, leur administration et leurs conditions d’utilisation. Il peut interdire les activités commerciales ou professionnelles, ou les limiter au rez-de-chaussée dans le meilleur des cas.
- À la lecture des dispositions de l’article 10 de la loi de 1965, il fixe aussi les règles de répartition des charges selon les millièmes accordés à chaque lot. Il est donc établi une liste des différentes catégories de charge sur l’état de répartition des charges.
Bien sûr, ces droits, obligations et règles de fonctionnement ne se limitent pas à ces différents aspects. Le contenu du règlement de copropriété prend en compte d’autres modalités qui sont présentées plus amplement dans ces articles 8 et 10 de la loi de 1965.
Pour décrypter le règlement, vous devez le lire attentivement, idéalement avec le concours d’un avocat, afin d’identifier les clauses illicites qu’insèrent parfois les syndics de copropriété et surtout la possibilité ou non d’exercer une activité commerciale dans la copropriété. Ce détail est souvent l’objet de conflit en matière de copropriété.
Outre cela, il existe des points importants au décryptage d’un règlement de copropriété. La lecture et la vérification de ces différents points vous permettent d’éviter les pièges et de jouir paisiblement de votre lot. Au nombre de ces points, figurent entre autres :
- Les pénalités liées à la fiche synthétique de la copropriété ;
- L’organisation de réunions avec le conseil syndical ;
- Les honoraires prévus dans le cadre de travaux et études techniques : le contrat ne peut en effet, même à titre indicatif, prévoir des honoraires pour ce type de travaux (article 18, loi de 1965) ;
- Les frais et honoraires qui vous sont imputables en tant que copropriétaire.
Enseigne commerciale et règlement de copropriété : que faut-il savoir ?
En matière de copropriété, il se pose parfois le problème de la licéité de certaines clauses contenues dans le règlement de copropriété. Par exemple, à quelle condition l’interdiction d’installer une enseigne en façade d’un immeuble, est-elle considérée comme licite ?
Une telle interdiction est jugée licite, à partir du moment où elle est justifiée par la destination particulière de l’immeuble, indépendamment d’une éventuelle clause qui permet d’exploitation des lots à usage commercial par le règlement de copropriété.
Pour exemple, la licéité de cette interdiction est si bien justifiée par l’arrêt n°18-22.441 en date du 26 mars 2020, rendu par la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation. Il stipule que « La clause d’un règlement de copropriété prohibant toute installation d’une enseigne en façade de l’immeuble est considérée comme licite dès lors qu’elle est justifiée par la destination particulière de l’immeuble, et ce même si le règlement de copropriété autorise l’exploitation des lots à usage commercial ».
En l’espèce, la clause stipulait en substance « Il ne pourra être placé sur la façade des immeubles aucune enseigne, réclame, lanterne ou écriteau quelconque ». À l’entendement des copropriétaires, cette clause était contraire à la destination de l’immeuble, au motif que le règlement autorisait l’exploitation de boutiques au rez-de-chaussée.
Pour la Cour d’Appel, une telle clause était tout à fait légale, étant donné qu’elle était en adéquation avec la destination de l’immeuble, lequel était situé dans le périmètre de protection des remparts de la ville d’Avignon. Position que la Cour de Cassation a su approuver.
Toutefois, il convient de souligner que cette décision ne signifie pas l’interdiction systématique de la pose d’enseigne. En l’espèce, si la copropriété n’était pas dans un espace protégé, la décision de la Cour aurait certainement été autre.
Par ailleurs, cette décision met l’accent sur la nécessité de bien lire les clauses du règlement de copropriété auquel vous allez être soumis une fois que vous serez acquéreur d’un lot d’immeubles en copropriété ou d’un fonds de commerce. Si vous ne pouvez lire et décrypter vous-même les clauses, vous pouvez toujours faire appel à un professionnel, un avocat idéalement.