L’investissement immobilier l’a démontré : il reste le placement le plus plébiscité par les Français. Au vu des récentes évolutions de la législation et de l’accent mis par le Gouvernement sur la rénovation énergétique, l’investissement locatif avec rénovation séduit de plus en plus. Toutefois, l’aventure de la rénovation d’un bien à louer peut être semée d’embûches, qu’il est donc préférable d’identifier au préalable pour les éviter. Un projet de rénovation réussi nécessite une planification minutieuse et une connaissance approfondie des pièges potentiels. Découvrons les cinq principaux pièges que peut rencontrer un investisseur et comment les éviter.
Plan de l'article
Piège 1 : sous-estimer l’importance de l’emplacement
L’emplacement est le critère principal pour la location d’un logement. Un bien peut être magnifiquement rénové, mais s’il se trouve dans une ville ou un quartier peu attractif ou mal desservi, il risque de rester vacant. Avant de foncer tête baissée dans l’achat d’un bien immobilier, il vous faut évaluer la demande locative de la zone, la proximité des services, des commerces, et l’accessibilité aux transports. Un bon emplacement garantit non seulement une location rapide, mais aussi une valorisation constante du bien. Nous vous conseillons de ne pas uniquement vous contenter des villes et quartiers que vous connaissez : examinez les différents marchés immobiliers locaux afin de déterminer si des villes sont en plein essor, avec une forte demande locative.
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De même, la qualité du quartier influence directement la rentabilité de votre investissement. Un quartier en plein essor, avec des projets de développement urbain, est souvent synonyme d’une plus-value future. Inversement, un quartier avec une mauvaise réputation ou en déclin peut affecter négativement la perception de votre bien et donc sa rentabilité.
Il convient également de prendre en considération les évolutions du marché immobilier et les attentes des potentiels locataires. Par exemple, depuis la sortie de la crise sanitaire du Covid-19, la tendance est à l’extérieur : parmi les critères les plus importants des locataires figure la présence d’un jardin, d’une terrasse ou d’un balcon.
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Piège 2 : ignorer les dispositifs fiscaux et aides financières
L’investissement locatif avec rénovation immobilière peut permettre à l’acquéreur de bénéficier d’un avantage fiscal ! Des dispositifs de défiscalisation immobilière existent pour l’investissement dans le neuf, tels que la loi Pinel, mais également pour l’investissement dans l’immobilier ancien. La loi Denormandie, la loi Malraux ou encore le déficit foncier peuvent offrir des réductions d’impôts significatives. Par exemple, comme indiqué sur ce site, investir avec le dispositif Denormandie peut vous faire bénéficier d’une réduction fiscale jusqu’à 63 000 € sur 12 ans. Se priver de ces dispositifs, c’est passer à côté d’économies potentielles qui peuvent améliorer la rentabilité de votre investissement.
Piège 3 : négliger l’état des parties communes
Dans le cas d’un appartement, l’état des parties communes peut avoir un impact majeur sur la perception des locataires potentiels. Un hall d’entrée négligé, un ascenseur en panne ou une façade délabrée peuvent dissuader les candidats à la location. De plus, les travaux de rénovation des parties communes peuvent être coûteux et doivent être anticipés dans le budget global. Le montant à débourser pour le ravalement de façade d’un immeuble peut grimper très rapidement au-delà des 10 000 €. Si vous investissez dans une petite copropriété, le coût par copropriétaire peut être très important et fortement impacter le rendement de l’investissement.
Plus globalement, il est recommandé de se renseigner sur la gestion de la copropriété et les relations avec le syndic de copropriété. Les procès-verbaux des dernières assemblées générales peuvent révéler des informations cruciales sur l’état du bâtiment, les travaux à venir et l’implication du syndic. Il est donc essentiel de les consulter pour éviter de mauvaises surprises a posteriori.
Piège 4 : omettre la réglementation énergétique
La performance énergétique est devenue un critère de choix pour les locataires et un point de réglementation stricte pour les bailleurs. Ignorer la réglementation énergétique peut conduire à des sanctions ou limiter l’attractivité de votre bien. Des travaux d’isolation, de chauffage ou de ventilation conformes aux normes actuelles sont indispensables pour garantir le confort des locataires et la conformité du bien.
Les récentes décisions de gel des loyers et d’interdiction de relocation des passoires thermiques chamboulent également le marché immobilier. Certains propriétaires, ne pouvant subvenir aux travaux de mise en conformité, se séparent de leurs logements. Cela conduit à un afflux de passoires thermiques sur le marché. Une stratégie d’investissement locatif intéressante peut consister à acquérir une passoire thermique et à réaliser les travaux de rénovation énergétique nécessaires afin de la relouer.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est également obligatoire. Il doit être fourni et peut influencer sur la décision des locataires, surtout en cette période d’inflation portant principalement sur les prix de l’énergie. Un bien énergivore sera moins attractif, car plus coûteux à entretenir pour les locataires. Investir dans une rénovation énergétique performante est donc un choix judicieux.
Piège 5 : fixer un loyer trop important
Une fois votre logement acheté et la remise en état effectué, vous devrez le mettre en location. Viendra l’heure de définir le loyer auquel votre bien sera loué. Dans le cas où vous auriez opté pour une participation à un dispositif de défiscalisation, n’oubliez pas que vous devez respecter les plafonds de loyer. En l’absence de participation à ces dispositifs, vérifiez également si la ville n’est pas concernée par une expérimentation de l’encadrement des loyers. Dans le cas contraire, vous pouvez fixer librement le loyer.
Attention ! Fixer un loyer trop élevé par rapport au marché local est une erreur courante qui peut entraîner des périodes de vacance locative prolongées. Une étude de marché approfondie est nécessaire au préalable pour déterminer un loyer compétitif qui attire les locataires tout en assurant une bonne rentabilité.
Également, le loyer demandé ne doit pas être décorrélé de la qualité du bien. Un loyer justifié par des prestations de qualité et une rénovation aux normes actuelles sera plus facilement accepté par les locataires. Il est donc important de trouver le juste équilibre entre un loyer attractif et la rentabilité souhaitée.