Syndic injoignable, que faire ?

A ne pas confondre avec le syndicat de copropriété qui réunit l’ensemble des propriétaires d’un immeuble, le syndic est l’organe exécutif qui se charge de mettre en œuvre les décisions votées lors des assemblées générales. En jouant le rôle d’interface directe entre chaque propriétaire et le syndicat, il doit répondre à un certain nombre d’obligations, dont celle d’être présent en cas de problème lié à la copropriété. Toutefois, il n’est pas rare qu’un syndic soit difficilement joignable. Que faire en cas de syndic injoignable ou peu fiable ?

Défaillance du syndic de copropriété

En tant que représentant du syndicat de copropriété, le syndic joue un rôle primordial. Il a plusieurs fonctions qui couvrent la gestion administrative et financière d’un immeuble. Parmi celles-ci, on compte l’exécution du règlement de copropriété et des décisions votées en AG, l’entretien de l’immeuble, les travaux urgents pour la sécurité des occupants, l’établissement du budget et de la comptabilité, etc.

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Est considéré comme défaillant un syndic qui manque à ses devoirs ou qui fait défaut, comme lorsqu’un syndic qui reste injoignable en cas d’urgence. Pour pallier ce problème, il existe aujourd’hui des services situés à mi-chemin entre le syndic traditionnel et le syndic en ligne, à l’instar de Homeland. Ce dernier assure à la fois une présence physique et une plus grande disponibilité grâce à ses services dématérialisés. Les honoraires syndic de Homeland Immo sont en outre modérés par rapport à ceux des syndics classiques dont les services ne satisfont pas toujours les copropriétaires.

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Quel recours en cas de syndic défaillant ?

Les cas de défaillance du syndic sont nombreux : non-convocation d’AG dans les délais définis, non-envoi de PV d’assemblée, non-exécution des décisions votées, absence de suivi des travaux, indisponibilité en cas d’urgence, manque d’implication… Que faire dans ces cas ?

Deux recours sont possibles.

Tentative de conciliation à l’amiable

Face à un syndic qui ne remplit pas ses obligations ou qui reste passif et absent, le copropriétaire peut, de manière individuelle ou collective, engager un recours à son encontre. La première possibilité de recours est de lui envoyer une lettre de mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception et d’engager une procédure de conciliation à l’amiable avec l’aide d’un médiateur.

Si la solution n’aboutit pas, le copropriétaire peut engager une procédure en justice auprès du Tribunal de grande instance compétent. Celui-ci peut désigner alors un administrateur provisoire en attendant qu’un nouveau syndic soit nommé.

Le remplacement du syndic de copropriété

Une autre possibilité de recours en cas de défaillance du syndic de copropriété est de le changer. Cela évite de s’engager dans une procédure judiciaire longue et onéreuse. Si la prochaine assemblée générale est proche et si la défaillance n’est pas très grave, il suffit de demander au syndic de faire figurer la question de sa révocation à l’ordre du jour. La demande doit être formulée par courrier recommandé avec avis de réception par un ou plusieurs copropriétaires ou par le conseil syndical.

Si le syndic refuse d’inscrire la question de la révocation à l’ordre du jour ou s’il n’est pas possible d’attendre la tenue de la prochaine assemblée générale, il faut dans ce cas convoquer une AG exceptionnelle avec comme ordre du jour la révocation du syndic pour le bien de la copropriété. La décision doit être votée à la majorité absolue. Si ce n’est pas le cas, un second vote peut être effectué si la décision a recueilli au moins le tiers des voix. Cette fois-ci, la décision est votée à la majorité simple.

Si la décision a recueilli moins du tiers des voix, une nouvelle assemblée générale doit être convoquée dans les 3 mois pour effectuer un vote à la majorité simple.

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