Vices cachés immobiliers : que dit la législation ?

En France, des millions de transactions immobilières sont réalisées chaque année. Bien que la plupart de ces transactions se fassent à la régulière et ne posent pas de problème d’ordre juridique, il arrive parfois qu’il existe des différends pouvant mener à des procédures judiciaires. C’est le cas des vices cachés immobiliers qui pourraient survenir après la vente d’un bien immobilier. Il s’agit d’un problème ou du défaut d’un bien qui le rend impropre à l’utilisation qui lui était destinée. Cela engendre donc une impossibilité ou une difficulté d’utilisation pour l’acquéreur qui n’aurait probablement pas conclu la transaction s’il avait eu connaissance de ce défaut.

Malheureusement, il existe de nombreuses ambiguïtés sur les garanties légales et les conditions qui entourent les vices cachés immobiliers. Qu’en est-il réellement ? On vous dit tout dans cet article.

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Les vices cachés d’un bien immobilier : définition

En général, un vice caché est un défaut important qui empêche l’acquéreur d’un bien de l’utiliser pour le dessein qui lui était destiné. Il s’agit aussi d’un défaut qui réduit ou annihile la valeur d’un bien au point où un acquéreur averti n’aurait pas déboursé le montant demandé. Dans le cadre de l’immobilier, il s’agit d’un problème grave qui rend inutilisable un bien préalablement acheté.

Selon l’article 1641 du Code civil, les vices cachés sont des : « défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

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Dans ce cas, le vendeur est contraint de dédommager l’acquéreur. Mais pour en bénéficier, il est important de remplir certains critères. Il faudra par exemple que le vice ne soit pas apparent ou connu de l’acquéreur au moment de la transaction.

Il faudra aussi que le défaut rende véritablement le bien immobilier impropre à l’usage ou qu’il impacte très fortement l’usage qui était prévu. Enfin, le défaut doit être présent au moment de l’achat. Bien qu’il ne soit pas visible, il ne doit pas s’agir d’un problème causé par l’acquéreur.

Comment détecter les vices cachés ?

La détection des vices cachés d’un bien immobilier est une tâche relativement complexe. Idéalement, elle se fait lors de l’achat grâce au diagnostic immobilier et à la visite. Les biens immobiliers ne bénéficiant pas de garantie, les ventes de biens immobiliers se font en l’état. Les éventuels défauts ne sont donc pas pris en charge par le vendeur.

Cela dit, vu le caractère caché des vices, ils ne sont découverts que quelque temps après la transaction. Bien souvent, ils n’apparaissent que lors des inondations ou d’évènements exceptionnels. Il s’agit notamment des fuites ou des entrées d’eaux.

Dans ce cas, il est absolument indispensable de le notifier et de lancer la procédure pour bénéficier de la garantie légale des vices cachés. Pour les problèmes ponctuels, il est possible de lancer des réparations : au besoin, n’hésitez pas à demander le numéro d’un spécialiste pour une recherche de fuite à bordeaux ou à Pessac si vous habitez la Nouvelle-Aquitaine, il pourra alors effectuer une recherche complète afin de détecter les éventuelles fuites ou autres dommages.

Quelles sont les garanties en cas de vices cachés ?

Comme précédemment évoqués, les vices cachés immobiliers sont des défauts qui nuisent véritablement à la valeur d’un bien immobilier. En cas de constat avéré, il est possible de bénéficier de certaines garanties.

Selon l’article 1648 du Code civil, l’acheteur qui souhaite bénéficier d’une garantie vices cachés doit faire une demande dans les deux années qui suivent la découverte du vice. Il doit également prouver l’existence et la pertinence du vice caché en présentant des justificatifs comme les photographies, le rapport d’expertise et toute autre preuve lui permettant de prouver l’existence du vice.

Par la suite, il pourra bénéficier de l’une ou l’autre des garanties proposées par l’article 1644 du Code civil. Il s’agit de garder les biens tout en demandant une réduction du prix au vendeur ou rendre le bien et demander un remboursement du prix d’acquisition.

Vice caché d’un bien immobilier : la procédure à adopter

Comme évoqué précédemment, la première étape est d’informer le vendeur. Cela peut se faire au travers d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Ensuite, il faudra définir la démarche à suivre.

En général, si le vendeur du bien immobilier est un professionnel, il est conseillé d’opter pour un dédommagement. S’il s’agit plutôt d’un particulier, il est possible de demander un remboursement complet. Mais attention, l’article 1643 permet au particulier de limiter ou d’exclure dans certaines conditions la garantie des vices cachés dans le contrat immobilier.

Toutefois, si vous désirez un remboursement total, il faudra entamer une procédure plus délicate qui nécessitera de prouver que le vendeur connaissait l’existence des vices avant la transaction immobilière.

Dans un cas comme dans l’autre, il est recommandé de faire recours à un avocat expert de l’immobilier. Il pourra alors vous conseiller et donner un avis objectif sur la démarche à suivre. De même, il pourra apporter son regard pour un règlement à l’amiable. Dans le cas contraire, il pourra vous représenter lors d’éventuelles audiences.

Vice caché : que faire en cas de litige ?

Vous l’aurez donc compris, la garantie sur les vices cachés sur un bien immobilier est délicate à obtenir. Avant tout, il est important de prouver l’existence et la pertinence du vice. Parfois, il est important de prouver que le vendeur était au fait de la situation avant la transaction.

Ces différents paramètres engendrent parfois des litiges entre les parties. Dans ce cas, il est conseillé de procéder à une médiation ou à une saisine en justice.

La médiation

La médiation est l’option privilégiée par de nombreuses parties pour régler les litiges. Elle consiste à faire appel à un médiateur. Il s’agit d’un professionnel qui s’occupe « d’arrondir les angles » entre les parties.

Pour entamer cette procédure, il faut dans un premier temps faire appel à un professionnel de la médiation et lui soumettre le problème. Il faudra ensuite en parler au vendeur qui, s’il le désire, assistera aux discussions.

La fonction principale du médiateur est d’aider à trouver un accord avantageux pour les deux parties dans un cadre moins hostile qu’un tribunal. Il offre également un espace d’échange. À cet effet, les échanges chez le médiateur ne peuvent en aucun cas être utilisés devant un tribunal.

La saisine en justice

En cas d’échec de la médiation, la dernière option est la saisie de la justice. À ce niveau, il ne s’agira plus d’accord à l’amiable, mais d’une procédure judiciaire en bonne et due forme. Il est donc absolument nécessaire de se faire assister d’un avocat spécialiste en droit immobilier.

Cela dit, la nature de la juridiction dépendra du montant du différend. Bien que cette distinction relève de la compétence de l’avocat, il est important de savoir que les litiges inférieurs ou égaux à 10 000 euros relèvent de la compétence du tribunal de proximité, tandis que les litiges de montants supérieurs sont traités par le tribunal judiciaire.

En outre, la saisie en justice ne dispense pas de trouver un accord entre les parties au cas où les situations auraient évolué.

Est-il nécessaire de faire appel à un professionnel pour la réparation du vice caché ?

En général, les vices cachés d’un bien immobilier sont relatifs à :

• des problèmes d’inondations
• des problèmes d’instabilité du terrain
• des problèmes d’étanchéité et de fuite

Pour effectuer les réparations, l’option la plus recommandée est de faire appel à un professionnel. Pourquoi ? Car il assure des prestations rapides et efficaces.

Faire appel à un professionnel pour la qualité de la prestation

Dans l’imaginaire collectif, la réparation des fuites est une simple question de badigeonnage ou de changements de matériaux. En réalité, il s’agit d’une tâche complexe qui nécessite l’expérience et les connaissances d’un professionnel.

En ce sens, faire appel à un professionnel pour les fuites et les problèmes d’étanchéité permet de bénéficier d’un service rapide. Il ne s’agira pas de tergiverser sur les matériaux à utiliser ou sur les types d’installation. Grâce à son expérience, il sera à même de proposer des services express à des tarifs très intéressants.

De plus, les professionnels de la réparation interviennent très rapidement à tout moment de la journée ou de la nuit. Plus besoin d’attendre plusieurs jours pour la réparation de la robinetterie, de la plomberie ou de l’isolation.

Faire appel à un professionnel pour faire des économies

La réduction des dépenses fait partie des préoccupations de nombreuses personnes. C’est d’ailleurs l’un des principaux avantages du recours au professionnel. En effet, faire appel à un professionnel dispense des dommages collatéraux. Il faut dire que le fait de réaliser des travaux de réparation soi-même expose à de nombreux risques susceptibles d’engendrer des frais supplémentaires. Il s’agit notamment de l’utilisation de mauvais matériaux ou de mauvaises manipulations.

Heureusement, le plombier ou le réparateur qualifié dispose de la compétence nécessaire pour entreprendre des travaux de réparation sans causer de problèmes supplémentaires. Il limite donc les pannes et allonge la durée d’utilisation des installations. En fin de compte, un tutoriel ne remplacera jamais une main experte. De surcroît, le recours au professionnel permet d’avoir des justificatifs de réparation afin d’obtenir un dédommagement.

Cela dit, il arrive parfois que les réparateurs traditionnels ne soient d’aucune utilité face à certains vices comme les problèmes d’inondation ou d’instabilité du terrain. Dans ces situations, il est conseillé de faire appel à des professionnels du terrain ou de bâtiment. La correction de ces vices nécessitera des travaux de plus grande ampleur. Pour l’instabilité du sol par exemple, il faudra améliorer le drainage et faire des travaux sur la pente afin qu’elle offre une meilleure résistance.

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