Tension locative : qu’est-ce que c’est ?

Lorsque vous cherchez à investir, vous recherchez des flux de trésorerie. Autrement dit, nous essayons d’avoir des loyers qui dépassent toutes nos dépenses . Au minimum, on cherchera à s’autofinancer, c’est-à-dire un revenu équivalent à des dépenses.

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L’ objectif est multiple, pour vous sécuriser en cas de vacances locatives et de ne pas avoir à prendre de l’argent de notre poche dans ce cas, pour pouvoir emprunter à nouveau avec des loyers qui sont 30% plus élevés que notre remboursement mensuel et parfois même en vivre .

Et si cet objectif est facilement réalisable dans de nombreuses villes de France et que je le vois dans mes groupes de formation, il y a des villes où il vaut mieux ne pas investir.

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Parce que l’immobilier est avant tout une question de marché localet s’il est possible d’être rentable partout aujourd’hui, quel serait demain ?

Quelles villesdevrait être évitée ?

Analysons quelques villes emblématiques comme Saint-Étienne, Paris et Marseille et examinons 3 critères intéressants pour analyser à long terme plus de valeur potentielle.

C’ est ce que nous allons à cette vidéo

L’ investissement locatif devrait être simple.

Après tout, il s’agit de trouver un appartement, pas trop mal placé et au bon prix et de le louer. La réalité est tout à fait différente.

Évidemment, une bonne affaire part rapidement et souvent n’arrive pas au stade de la publicité sur Internet.

En plus d’être rare, la concurrence provoquée par la formation sur Internet préparant des milliers d’investisseurs exerce des pressions, et je vous en parle, et les gens moins déterminés ou débrouillards finissent par abandonner face à ces difficultés.

Et pourtant, selon plusieurs sources, lenombre d’investisseurs est en baisse.

Pourtant, loin d’être décourageant, le marché offre encore des opportunités et ayant personnellement acquis 40 appartements en 4 ans, je sais de quoi je parle.

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Après tout, l’immobilier reste encore un secteur en France où l’ on peut être financé à 110% , ce qui rend l’investissement possible pour les personnes sans capital de départ et avec de faibles revenus. C’est peut-être le moyen le plus simple et le plus accessible au monde de créer un patrimoine .

Mais par l’attrait du gain, par opportunisme ou par désespoir, de nombreuses approches plus ou moins sérieuses et durables ont émergé, comme la division immobilière sauvage, la sous-location ou la construction/revente. Loin d’un simpleinvestissement locatif ici, nous parlons de devenir entrepreneur immobilier ou marchand de biens.

Après tout pourquoi pas , mais si finalement la vraie question n’était pas le mode ou la technique que vous utilisez, mais plutôt là vous investissez

Peut-être que nous allons aborder la question la plus importante, car à court terme, vous pouvez être rentable, mais ce qui se passe à moyen et long terme sachant que la plupart des investissements immobiliers vont être détenus pendant au moins 10 ou 20 ans.ans.

Ce qui pourrait être plus tentant, ce qui pourrait être plus dangereux d’avoir un flux de trésorerie énorme à court terme, mais de risquer la perte à long terme.

Et si l’immobilier perd 30% en 10 ans comme à Saint Étienne ?

La difficulté à trouver la rentabilité a incité de nombreux investisseurs à utiliser des techniques de plus en plus complexes ou à se rendre dans des villes qui ontont été identifiés comme problématiques et c’est de cela que nous parlerons en particulier.

Dans l’immobilier, nous pouvons distinguer deux approches principales : la première est d’investir pour avoir de la valeur ajoutée lorsque la revente est typiquement ce qui se passera lorsque vous investissez dans une grande ville .

Le second est d’avoir la performance est la méthode dont je parlais au début de cette vidéo, qui se concentre en fait sur le cashflow immédiat.

Ces deux approches majeures se distinguent pour une très bonne raison dans la plupart des grandes villes, il est difficile d’obtenir un rendement et, par conséquent, pour obtenir un rendement, il faut soit obtenir une très bonne affaire, utiliser des techniques plus ou moins agressives ou investir ailleurs .

Vous avez connu des exemples de personnes qui ont investi à Paris il y a 10, 15 ou 20 ans et qui n’ont fait aucun flux de trésorerie depuis très longtemps et qui n’ont été rentables que lorsqueils ont revendu et perçu les gains en capital. Ils ont également bénéficié de la baisse des taux. Malheureusement, avec des taux historiquement bas, nous ne pouvons plus compter sur ce facteur.

Une ville emblématique de toutes ces questions est la ville deSaint-Étienne que je voulais faire cette vidéo, parce que dans mes groupes de formation j’ai beaucoup de membres qui me posent des questions sur cette ville, parce qu’elle est attrayante pour de nombreuses raisons.

Le premier est chez tous ceux qui vivent près de Lyon trouvent que le marché est trop cher et donc Saint-Étienne apparaît comme l’une des grandes villes du voisinage immédiat offrant de bons rendements.

La deuxième raison est que Saint-Étienne offre des prix d’achat bas au mètre carré tout en offrant des prix de location corrects.

Enfin dernière raison pour laquelle la ville contient une grande population, ce n’est pas un village et de nombreux étudiants qui apporte un potentiel locataire important etrenouvelé chaque année.

En fait, il était possible dans cette ville d’acheter un appartement, de travailler et d’être extrêmement rentable avec un flux de trésorerie de 300 à 500€ par mois sans difficulté et le problème qui se pose quand vous êtes investisseurs est que vous investissez non pas pour 1, 2 ou 3 ans mais plutôt pour 5, 10 ou 15 ans.

Sinon, nous parlons de villes problématiques qui sont d’une part à Paris et de l’autre Saint-Étienne voici quelques chiffres assez effrayants quand nous les regardons les uns à côté de l’autre.

D’ une part, à Paris, vous avez le prix au mètre carré qui a augmenté de 54% en 10 ans et de l’autre à Saint-Étienne il a chuté de 31% en 10 ans .

En d’autres termes, si vous aviez investi 100 000€ à Paris gagné 154 000€ aujourd’hui si vous aviez investi 100 000€ à Saint-Étienne il y a 10 ans, vous auriez 70000€ aujourd’hui.

Voir historique

prix Paris

  • 54% en 10 ans
  • Prix moyen : 9000€
  • Loyer moyen par m² : 27,8€

Voir le prix historique Saint-Etienne

  • -31% en 10 ans
  • Prix moyen : 900€
  • Loyer moyen par m² : 7,3€

Donc, évidemment, nous recherchons la rentabilité, mais pas à tout prix , pas au prix de perdre de l’argent lors de la revente.

Parce qu’en fin de compte, dans cet exemple, n’aurait-il pas été préférable d’investir 100 000€ à Paris, même si ce n’était pas un cashflow pendant 10 ans ?

La preuve rétrospective est évidemment toujours facile et c’est ce qu’elle donne avec les chiffres.

A Paris : 100.000€ permis d’acheter 17 m² loués 20 €/mois ou un revenu total de 340€ par mois ou 40 k€ sur 10 ans.

Revente €150, 000:50 k de HP : Total 90

k A Saint Etienne 100 000€ permis d’acheter 110 m²loué 700€ /mois pour un revenu total de 84k€.

Revente 70 k : 30 k de MV = 84 — 30 = Total 54 k

Ici, dans mon exemple approximatif, l’achat à Paris aurait permis de gagner près de 2 fois plus au cours des 10 dernières années.

Prenons une autre ville emblématique qui est Marseille

Marseille est l’une de ces villes dormant , parce que plus de 10 ans le prix au mètre carré a légèrement baissé de 0,4% selon ce site https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/marseille-13000/

Si je refais ma petite analyse sans prendre de chiffres, on se rend compte que plus de 10 ans, Marseille offre un résultat intermédiaire aux 2 exemples précédents , parce que nous aurions encaissé les loyers et fait peu ou pas de PV à theresale.

Bien sûr, la fiscalité est un facteur déterminant que j’ai volontairement mis de côté pour ne pas compliquerdes choses.

La question est donc de savoir comment identifier les villes dans lesquelles il est préférable d’éviter d’investir.

Démographie

Le premier point à mentionner est la démographie. C’est tout simplement le nombre de personnes vivant dans cette ville et la démographie reflète en quelque sorte le dynamisme de la ville, son attractivité économique et son destin.

L’ observation est peu attrayante si l’on regarde la démographie de Saint-Étienne, elle diminue depuis 1968, de sorte qu’il y a 50 ans ou demi siècle que la population diminue d’année en année.

Alors la ville ne disparaîtra pas de la carte et il semble régler une stagnation autour du nombre d’habitants actuels est d’environ 170 000, ce qui signifie qu’à moins d’arguments économiques importants, la ville risque de ne jamais gagner des gens et de voir qu’elle peut avoir de la difficulté à maintenir ce nombre.

Bien sûrce n’est qu’un indicateur et l’astuce consiste à déterminer comment interpréter ce signal. Là où certains, c’est-à-dire des gens investissent à Saint-Étienne, voient cela comme une opportunité, je le vois personnellement comme un avertissement .

Le cas du Havre

Une autre ville qui semble être en difficulté est la ville du Havre qui a perdu beaucoup d’habitants ces dernières années.

Dans d’autres villes problématiques, on pourrait citer le cas de Marseille , qui a vu sa population chuter sans relâche depuis 1968, mais qui a amorcé une bonne reprise depuis plus de 10 ans probablement grâce à la transformation réussie de son centre-ville.

Comment la démographie peut évoluer dans un sens ou dans l’autre, et un investisseur qui a commencé dans les années 2000 à Marseille aura eu un nez fin.

D’ autre part, il n’y a pas de surprise en termes d’évolution des prix au mètre carré, carcela a stagné en 10 ans, comme je l’ai dit plus tôt.

Démographie latérale Paris est encore un cas particulier, parce que la ville ne se distingue pas sur ce point avec un léger déclin de la population intramuros.

Tension à bail

L’ autre aspect à considérer est ce qu’on appelle la tension locative , c’est-à-dire combien il est difficile pour une personne de trouver un logement et, surtout, à quel prix elle pourra trouver.

Il existe trois méthodes principales pour estimer votre tension locative. Le premier est vraiment de connaître votre marché local pour faire une étude de terrain pour aller voir ou appeler des agences immobilières prétendant être locataire et pour voir si nous sommes traités comme à Paris ou si au contraire nous sommes accueillis à bras ouverts, si nous allons devoir faire une visite de groupe avec 50 personnes et avoir un fichier déjà prêt ou si nous faisons des visites individuelles où l’agent immobilier est plus qu’un porte-clés.

Il y acertains services dont la qualité des données n’est pas nécessairement certaine, mais qui peuvent aussi vous réconforter dans un sens ou dans l’autre et dans le cas de tension locative par exemple pour la ville de Saint-Étienne le marché semble très favorable au locataire.

Bien sûr, il n’est pas nécessaire de prendreces données pour l’argent et vous devez rechercher le type de logement que vous voulez louer et l’état dans lequel vous voulez parce qu’il a une influence très importante sur les statistiques moyennes que vous pouvez observer.

N’ oubliez jamais cette méthode

Enfin, la dernière méthode pour estimer la tension locative est d’échanger avec des investisseurs qui sont dans la ville que vous visez et cela est vraiment facilité grâce à Internet et à tous les groupes privés qui existent dans le cas de Saint-Étienne les informations que je possède sont plutôt négatives, parce que je connaître les gens qui ont de nouveaux logements de qualité, mais qui est vide depuis plusieurs mois ou plus d’un an.

Attractivité économique

Après avoir examiné les données démographiques et la tension locative, le dernier critère à considérer est l’activité économique.

La raison est simple plus une ville a des raisons d’attirer des entreprises plus il devra loger les gens qui travaillent dans une entreprise les gens qui passent dans cette entreprise les fournisseurs de ces entreprises et donc il va générer une activité économique importante et même indispensable à la ville. Cela apportera des ressources financières pour rendre la ville agréable afin qu’elle soit un cercle vertueux.

Si je prends l’exemple de Paris, le nombre d’habitants intra-muros est plutôt en baisse, bien sûr, Paris ayant un statut spécial en France, ce n’est rien d’inquiétant.

L’ analyse du dynamisme économique montrera ainsi que Paris est classé 23ème pas de souci pour l’avenir de Paris.

Villes avec un fort dynamisme

Nous allons aussitrouvent un grand nombre de villes dynamiques telles que Bordeaux, Clamart, Nantes, Lyon, Rennes, Toulouse, Dijon, Aix-en-Provence et Montpellier.

Plus précisément, cela signifie que ces villes ont tous les atouts pour voir leur population croître à l’avenir.

contraire, cette analyse confirme les inquiétudes que l’on peut avoir à propos de villes telles que Saint-Étienne qui ont été mentionnées, mais aussi Le Havre Mulhouse ou Calais. Au

Donc pour cette analyse qui a une qui a regardé les 113 plus grandes villes de France nous avons trouvé Calais qui dernier Le Havre qui est en 104e ou Saint-Étienne et 91e

CONCLUSION  : Dans l’immobilier, quelles villes devraient être évitées ?

Après avoir examiné ces trois critères qui sont la tension de location démographique et l’ attractivité économique , nous avons compris qu’il est facilepour sécuriser votre investissement locatif en ciblant des villes dynamiques.

Nous cherchons à obtenir des rendements à court terme à tout prix, mais aussi et surtout à protéger notre patrimoine au fil du temps en choisissant des territoires et des villes à fort potentiel.

Ainsi, vous ne garantirez pas seulement votre projet d’investissement et sa rentabilité. En veillant à ce qu’il y ait une demande locative importante et durable, mais aussi vos actifs à moyen terme et donc votre valeur ajoutée potentielle.

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