Les gains provenant d’un investissement dans le PNMT relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ils sont donc imposables sur l’impôt sur le revenu. Selon le régime fiscal choisi par l’investisseur, les rendements sont différents. Voici donc les informations que vous devez savoir pour faire correctement votre déclaration LMNP .
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Plan de l'article
Choix du régime et remplir les formulaires
Avant de faire une déclaration LMNP, vous devez connaître et comprendre les différents aspects de son investissement. Le contrôle du régime fiscal applicable à son investissement en PNMT est l’un des points sur lesquels un investisseur doit prêter une attention particulière. Dans une location meublée, l’investisseur peut choisir entre le plan Micro-BIC et le réel simplifié, en fonction du montant de son revenu locatif. La connaissance de certains dispositifs et d’autres régimes spécifiques est également importante.
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Notez que la déclaration de revenus des LMNP peut être faite sur papier ou en ligne. Par exemple, le formulaire 2042 C Pro peut être téléchargé depuis impots.gouv.fr .
Déclaration LMNP : la vitesse micro BIC
Par défaut, le régime d’imposition des micro-BIC ou des micro-entreprises s’applique aux locations dont le revenu locatif est inférieur à 32 900 euros par an. Ce régime spécial prévoit une allocation forfaitaire de 50 % pour les charges et dépenses encourues par le contribuable. Autrement dit, le contribuable n’est imposé que sur la moitié de ses gains.
Pour les locations saisonnières classées « tourisme meublé », l’allocation est jusqu’à 71%. Seulement 29% du revenu de l’investisseur est donc imposé dans ce cas (nous détaillons ce point à la fin de l’article). Ce régime fiscal est donc beaucoup plus avantageux qu’un bail à vide (également appelé la propriété foncière nue), qui n’offre que 30 % de réduction.
En termes de comptabilité, rien de plus simple !
Le propriétaire est lié par deux obligations simples : tenir un livre de cuisine et un livre d’achat.
Dans le cadre du microBIC, les procédures sont donc les plus simples. Si le contribuable investisseur a choisi ce régime fiscal, il est exonéré d’une déclaration de profit spécifique. Tout ce qu’il a à faire est de porter le montant de son revenu locatif à la déclaration d’impôt supplémentaire n°2042 C pro, dans les cases 5 ND à 5DP. En particulier, il doit préciser le montant des loyers, le montant des charges facturées au locataire et les provisions pour frais. Les inscriptions doivent être incluses dans le « Revenu de location meublé non professionnel ».
Déclaration de la LMNP : Le régime actuel simplifié
Le régime réel simplifié est applicable sur une option. Ce régime est plus avantageux si l’investisseur cherche l’optimisation fiscale de ses revenus locatifs meublés. Il sert à déclarer les revenus et les dépenses pour leur valeur réelle.
Opter pour la vitesse réelle plutôt que le micro BIC se fait dans 2 cas :
- Lorsque les dépenses et les amortissements dépassent 50 % du revenu locatif meublé.
- Ou lorsque le bien loué est soumis au régime de la TVA réelle comme c’est le cas pour les maisons de service.
Par rapport au micro BIC, le régime réel simplifié implique que les obligations comptables et fiscales sont plus complexes.
Il n’y a rien de mal à cela puisque l’avantage fiscal de cette comptabilité LMNP est beaucoup plus intéressant.
Le contribuable locateur non professionnel fourni doit produire un forfait fiscal. Pour cela, nous devons tenir une comptabilité et nous recommandons fortement l’utilisation d’un cabinet comptable LMNP.
Plus précisément, le propriétaire de la LMNP au régime actuel devra reporter le montant brut des recettes sur la déclaration 2042 C.
Trois déclarations doivent donc être complétées :
- Formulaire 2031,
- Formulaire 2033 et annexes relatives aux bénéfices industriels et commerciaux,
- Et le formulaire 2042 C Pro.
Sur ce dernier formulaire sera inscrit le résultat fiscal de la déclaration n° 2031 ter qui se rapporte à la résultat de l’exercice.
Concrètement, les recettes, perçues ou non, doivent être enregistrées, d’une part, et, d’autre part, les dépenses, payées ou non.
L’ amortissement des biens doit également être enregistré.
Ces renseignements sont nécessaires pour déterminer le résultat investissement locatif imposable.
Aussi sur ce formulaire 2042 C Pro , il sera nécessaire de :
- Indiquer le montant des revenus locatifs en cochant les cases 5NA à 5PK ;
- Indiquer les déficits de l’année précédente dans les cases 5NY à 5PZ ;
- Indiquez les déficits non imputés des dix années précédentes dans les cases 5GA à 5GJ.
Il convient de noter que les déficits associés à la location meublée non professionnelle peuvent être attribués aux bénéfices qui en découlent.
Ils sont reportés de 10 ans.
En revanche, l’amortissement inutilisé peut être reporté sans limite de durée, ce qui entraîne des recettes non fiscales à long terme.
Comme indiqué plus haut, compte tenu de la documentation requise pour un rendement réel simplifié, il est fortement conseillé d’embaucher un comptable.
Ce dernier assure en effet la tenue de la comptabilité du locataire meublé. Il rédigera également à sa place les déclarations fiscales nos 2031 et 2033 et télétransmettra ces déclarations à l’Administration fiscale.
Autres cas possibles pour la déclaration du PNMN
Appareil Censi-Bouvard : Formulaire 2042 C
Les contribuables qui louent des meubles non professionnels bénéficiant de la loi fiscale Censi-Bouvard doivent également produire une déclaration de revenus LMNP auprès de l’Administration fiscale.
Cette obligation légale concerne notamment leur investissement locatif. Ces propriétaires doivent compléter leur approche s’ils souhaitent bénéficier de l’avantage fiscal auquel ils ont droit. Le remplissage du formulaire 2042 C se fait donc différemment.
L’ inscrit doit mentionner les renseignements relatifs à son bail de 9 ans engagement dans le cadre « Investissements pour la location meublée non professionnelle : loi Censi Bouvard ». Il peut également consigner les reports de réduction d’impôt dont il n’a pas pu bénéficier au cours des années précédentes.
Plafonds des créneaux fiscaux appliqués à Censi-Bouvard et Scellier
Un investissement locatif dans le cadre du régime Censi-Bouvard ou Scellier offre des avantages fiscaux indéniables aux propriétaires. Les deux types d’investissement sont assujettis au même plafond de niche fiscale. Le plafond appliqué en 2016 et 2017 est normalement fixé à 10 000 euros par an et par ménage fiscal. Toutefois, ce plafond ne s’applique pas aux investissements initiés au cours d’exercices antérieurs. En effet, ce plafond a évolué depuis 2009. Pour information, les plafonds en vigueur pour les investissements lancés de 2009 à aujourd’hui sont les suivants :
- 2009 : plafond de 25 000 euros majoré de 10 % du revenu net imposable
- 2010 : plafond de 20 000 euros majoré de 8 % du revenu net imposable
- 2011 : plafond de 18 000 euros majoré de 6 % du montant net imposable
- revenu 2012 : plafond de 18 000 euros majoré de 4 % du revenu net imposable
- Après 2012 : plafond de 10 000€ (hors plafond spécial : Griardin, Pinel Outre-mer…).
Cas particuliers de la déclaration de revenus de la NPMA
Des cas spécifiques existent dans la location meublée non professionnelle. C’est notamment le cas de la location d’un bed and breakfast, d’un gîte rural ou d’un touriste meublé. Ces catégories de location bénéficient d’une allocation spécifique de 71 % sur le revenu locatif. Cet appareil est applicable si le revenu locatif ne dépasse pas 81 500€. Ici, le déclarant devra mentionner les revenus locatifs dans les cases 5NG à 5PG du « Revenu des locations meublées non professionnelles », sur le formulaire 2042 C PRO.
Si, par contre, le revenu locatif dépasse la limite de 81.500€, l’impôt est prélevé sur le régime actuel. Cela fait suite au remplacement de l’indemnité forfaitaire de 71 % par la déduction des frais et charges que le bailleur a dû payer.
Comme vous le ferez comprendre, l’énoncé LMNP peut aller du plus simple que le schéma Micro BIC (mais pas nécessairement le plus avantageux) au plus complexe que le régime actuel. Entre le 2, le régime réel simplifié permettra à l’investisseur LMNP de bénéficier du levier maximal d’optimisation fiscale pour un effort minimum.
Encore une fois, le recours à un cabinet d’experts-comptables du PNMT permet à toute la gestion comptable d’être déléguée à un faible coût. Alors ne vous en prive pas.
Les propriétaires de placements Censi-Bouvardont également une déclaration précise à faire. Notez que pour la revente des précautions Censi-Bouvard doivent être prises et mieux pour sécuriser sa revente LMNP Censi Bouvard auprès d’un spécialiste.
Si vous êtes un propriétaire LMNP , contactez-nous pour obtenir une estimation gratuite de votre bien immobilier.
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