La perte d’un parent implique plusieurs procédures, dont celle de la transmission du patrimoine. C’est cette démarche qui conduit à la répartition des biens conformément aux souhaits du défunt. En matière de succession, l’immobilier fait partie des actifs les plus courants au cœur des débats. La succession d’un bien immobilier doit en effet être précédée d’une estimation de sa valeur vénale et ceci dans un cadre juridique. Voici comment déterminer le prix d’un actif immobilier dans le cas d’un héritage.
Plan de l'article
Pourquoi est-il crucial de bien estimer un bien immobilier lors d’un héritage ?
De manière générale, l’estimation d’un bien immobilier est nécessaire pour connaître son prix net vendeur. Il s’agit tout simplement du coût réel du logement. Dans le cadre de la transmission d’un patrimoine immobilier, l’estimation est une phase qui revêt de multiples enjeux. Tout d’abord, cette opération permet aux ayants droit d’avoir une idée exacte du montant qu’ils peuvent espérer de la vente.
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Cela est d’autant plus important que le prix net vendeur ne tient pas compte des honoraires d’une éventuelle agence immobilière. Ainsi, l’estimation de la valeur marchande d’un bien immobilier est primordiale si l’un des bénéficiaires souhaite racheter l’actif à son prix exact pour ensuite reverser la somme qui revient de droit aux autres héritiers.
Plus qu’une simple volonté, l’estimation d’une maison, d’un appartement ou de locaux professionnels, est une obligation légale à laquelle doivent se conformer les acquéreurs d’un héritage. En effet, évaluer le prix du bien immobilier permet à l’administration fiscale de déterminer le montant exact des droits de succession dus par les héritiers. Les droits de succession représentent, en réalité, les plus-values lors de la vente d’une propriété foncière léguée en héritage. Lorsque vous faites estimer la valeur vénale d’un bien immobilier via une expertise successorale, vous pouvez prétendre à des réductions fiscales sur vos droits de succession.
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Quels sont les risques si un bien est sous-évalué ?
Comme cela a été précédemment expliqué, l’estimation du prix réel d’un actif immobilier est indispensable lors d’une transmission patrimoniale. Ainsi, l’erreur de sous-estimation de bien immobilier en succession peut entraîner d’importantes pertes financières. En effet, un bien sous-évalué ne sera évidemment pas vendu à sa juste valeur. Les héritiers seront donc lésés puisqu’ils ne pourront percevoir le montant qui leur revient de droit. Précisons par ailleurs que la sous-évaluation d’un actif immobilier peut exposer toutes les parties prenantes à un redressement fiscal.
En cas de constat d’omissions ou d’inexactitudes dans la déclaration fiscale de la valeur marchande des biens immobiliers, le fisc est autorisé à appliquer des sanctions financières. Généralement, des majorations sur le prix réel des biens sont instaurées par l’administration fiscale. Bien que la sous-évaluation soit généralement causée par une mauvaise appréciation de la situation, il arrive que l’expertise successorale donne lieu à une donation déguisée. Cette dépréciation volontaire du prix des biens immobiliers est sanctionnée par le paiement des droits de mutation à titre gratuit, accompagnés d’un intérêt de retard. Les frais de pénalité peuvent varier de 40 à 80 % selon les cas.
Comment procéder à une estimation précise ?
Vous l’aurez compris, l’estimation de la valeur vénale d’un bien immobilier doit faire l’objet d’un suivi particulier, surtout pour une succession. Pour y arriver, nous vous conseillons avant tout de solliciter les bonnes personnes. Grâce à leur maîtrise du marché immobilier, les notaires sont habilités à réaliser une évaluation immobilière précise. En effet, leurs compétences vous garantissent des transactions conformes aux réglementations fiscales et légales. Les agences immobilières sont également des experts des problématiques immobilières. Ces mandataires disposent d’outils professionnels capables de déterminer le prix d’un bien immobilier.
Une fois que vous avez trouvé l’expert immobilier pour vous accompagner, vous devez mettre à sa disposition, les caractéristiques détaillées du bien à évaluer. En effet, l’emplacement, l’âge ou encore le nombre de pièces sont autant d’informations qui vont influer sur le prix du logement. En outre, la superficie et les éventuels travaux de rénovation sont des paramètres que le spécialiste immobilier prend en compte au moment de fixer la valeur d’un bâtiment. L’estimation d’un bien pour succession peut se faire de diverses manières. Vous avez l’évaluation par comparaison, qui consiste à déterminer le coût de vente du bien en tenant compte de celui d’autres actifs possédant des caractéristiques similaires.
Précisons que cette technique n’est applicable que sur des constructions ayant récemment été vendues dans le même secteur géographique. Les agences immobilières peuvent également procéder au calcul de la valeur vénale d’un bâtiment via la méthode de capitalisation des revenus. Il s’agit ici de considérer les loyers que peut générer l’appartement ou la maison. La capitalisation des revenus est utilisée pour déterminer le prix des bâtiments locatifs. S’il est vrai que vous pouvez vous servir d’outils d’estimation en ligne, sachez que pour des biens évalués à plus de 5 000 euros, vous devez nécessairement contacter un professionnel de l’immobilier.