Conformément à la règlementation en vigueur, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, une copropriété doit avoir un syndic pour l’administrer et gérer ses finances. Cette structure représente la copropriété et en assure la gestion au quotidien. Gestion et entretien des espaces, réparations, maintenance et dépannage, règlement des factures d’eau et/ou d’électricité, de l’assurance de l’immeuble ou encore des taxes, elle a pour principale mission d’administrer tout ce qui concerne les parties communes.
De par ses fonctions, le syndic joue un rôle important dans la gestion de la copropriété. C’est la raison pour laquelle son choix doit être bien réfléchi.
Le syndic professionnel
Le syndic professionnel est la solution la plus adaptée pour les copropriétés de grande envergure. C’est également la meilleure option pour celles qui sont confrontées à certaines difficultés (impayés, litiges ou encore relations conflictuelles entre les copropriétaires).
Exerçant en tant que professionnel (personne morale), le syndic est le représentant légal du syndicat de copropriétaires. Il est chargé, à ce titre, d’administrer la copropriété (gestion financière et gestion administrative) et de veiller au maintien en bon état d’usage et de jouissance de toutes les parties communes.
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Les syndics professionnels disposent en général d’une équipe dédiée ainsi que de moyens techniques et matériels qui leur permettent d’assurer leurs fonctions au quotidien. Ils sont liés au syndicat de copropriétaires par un contrat à durée déterminée, le contrat de syndic de copropriété, dont le contenu est réglementé.
Ce contrat type définit la durée du mandat des professionnels, les critères et les dispositions en ce qui concerne l’exécution de leur mission, mais également les conditions de leur rémunération (le syndic perçoit des honoraires pour ses services).
En principe, un syndic professionnel doit remplir trois principales conditions pour pouvoir exercer, à savoir :
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- La carte professionnelle : le syndic doit avoir une carte professionnelle délivrée par la CCI (chambre de commerce et d’industrie).
- L’assurance responsabilité civile : les professionnels doivent détenir une assurance de responsabilité civile. Cette police servira à couvrir les dépenses en cas de dommages et/ou de préjudices dus à une erreur, un oubli ou une négligence.
- La garantie financière : un syndic doit justifier d’une garantie financière suffisante qui lui permettra de rembourser les fonds de la copropriété en cas de faillite.
Le syndic bénévole ou syndic non professionnel
Le syndic bénévole peut-être une option envisageable pour les petites copropriétés (une dizaine de logements tout au plus). Issu des copropriétaires eux-mêmes au même titre que le conseil syndical, ce type de syndic n’est pas tenu de détenir une carte professionnelle ni de disposer d’une garantie financière ou d’une assurance de responsabilité civile. En général, c’est sa connaissance approfondie des besoins et des spécificités de la copropriété qui est le principal critère considéré lors de son élection par l’assemblée générale.
Comme pour le syndic professionnel, un contrat devra également être établi pour définir le mandat donné à la structure ainsi que les conditions afférentes à ses activités. Toutefois, puisque le syndic non professionnel ne perçoit pas de rémunération en principe, le contrat qui le lie au syndicat est beaucoup moins encadré que celui des professionnels.