Le Val-de-Marne concentre plusieurs programmes immobiliers neufs regroupés sous l’appellation Convergence 94. Les dispositifs d’aide à l’accession et à l’investissement locatif qui s’y appliquent ont changé de manière significative depuis début 2026. Le PTZ a été élargi et ses conditions révisées, tandis que la loi Pinel a laissé place au dispositif Jeanbrun. Comprendre ces évolutions permet de mesurer ce qu’un achat dans le département 94 peut réellement offrir en termes de financement et de fiscalité.
Reclassement d’Alfortville en zone A bis : ce que cela change pour un achat dans le 94
Depuis l’arrêté du 23 juin 2026, Alfortville est passée de la zone A à la zone A bis. Cette bascule, effective au 26 juin 2026, modifie directement deux paramètres pour les acquéreurs et investisseurs ciblant cette commune.
Côté PTZ, le reclassement en zone A bis augmente la tension officielle du marché. Les plafonds de ressources et les montants finançables s’ajustent à la hausse pour les ménages visant Alfortville. Côté investissement locatif, les plafonds de loyers de référence en A bis sont supérieurs à ceux de la zone A, ce qui améliore la rentabilité brute des projets dans cette ville reclassée.
Ce type de bascule commune par commune n’est pas anodin pour un programme comme Convergence 94. Un acquéreur qui monte son plan de financement doit vérifier le zonage exact de la commune visée, pas seulement la zone générale du département.
PTZ 2026 dans le Val-de-Marne : conditions et nouveautés à connaître
Le prêt à taux zéro a été prolongé jusqu’en 2027. Sa version 2026 intègre des modifications qui touchent directement les primo-accédants du 94.
La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a introduit une nouveauté ciblée : le PTZ est désormais ouvert aux acquéreurs successifs d’un logement en bail réel solidaire (BRS). Jusqu’ici, seul le premier acquéreur d’un logement en BRS pouvait en bénéficier. Cette extension élargit le vivier de ménages éligibles sur des programmes neufs en accession sociale, un format présent dans plusieurs opérations du Val-de-Marne.
Les plafonds de revenus ont été relevés avec l’ajout d’une nouvelle tranche. Le PTZ couvre désormais aussi les maisons individuelles neuves, une évolution qui concerne surtout les zones moins denses du département. Pour un appartement neuf en zone A bis ou A, le PTZ finance une part du coût total de l’opération, le reste devant être couvert par un prêt immobilier classique ou un apport.
| Critère | Zone A bis (ex : Alfortville depuis juin 2026) | Zone A (majorité du Val-de-Marne) |
|---|---|---|
| Tension du marché | Très forte | Forte |
| Plafonds de ressources PTZ | Les plus élevés du dispositif | Élevés, légèrement inférieurs à A bis |
| Types de biens éligibles au PTZ | Neuf (appartement, maison), BRS | Neuf (appartement, maison), BRS |
| Plafonds de loyers (investissement locatif) | Supérieurs à la zone A | Référence zone A |
| PTZ pour acquéreurs successifs BRS | Oui (depuis loi de finances 2026) | Oui (depuis loi de finances 2026) |
Un futur PTZ familial en préparation
Un projet de PTZ familial pouvant atteindre 100 000 euros est en discussion. S’il est adopté, il renforcerait encore la capacité d’emprunt des ménages avec enfants sur des programmes neufs dans le 94. Ce montant reste conditionné au vote définitif du texte.
Dispositif Jeanbrun : ce qui remplace la loi Pinel pour investir dans le neuf en 2026
La loi Pinel s’est arrêtée fin 2024. Les investisseurs qui ciblent un programme neuf dans le Val-de-Marne ne peuvent plus bénéficier de la réduction d’impôt Pinel. Le relais est pris par le dispositif Jeanbrun et le statut du bailleur privé, entrés en vigueur en 2026.
Le Jeanbrun repose sur une logique différente du Pinel. Il ne s’agit plus d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée d’engagement locatif, mais d’un mécanisme d’amortissement du bien intégré au nouveau statut du bailleur privé. L’investisseur peut amortir une partie du prix d’acquisition sur la durée de détention, ce qui réduit le revenu foncier imposable.
- L’amortissement du bien remplace la réduction d’impôt directe : l’avantage fiscal est étalé dans le temps et dépend du montant investi, pas d’un pourcentage fixe sur le prix
- Le statut du bailleur privé impose des engagements de location avec des plafonds de loyers et de ressources des locataires, variables selon la zone (A bis, A, B1)
- Le dispositif vise une approche plus patrimoniale : l’investisseur constitue un patrimoine immobilier avec un cadre fiscal encadré, plutôt que de chercher une défiscalisation ponctuelle
En zone A bis, les plafonds de loyers sont les plus élevés, ce qui rend les communes reclassées comme Alfortville potentiellement plus attractives pour un investissement locatif sous Jeanbrun qu’elles ne l’étaient sous Pinel en zone A.
Convergence 94 et programmes neufs : croiser PTZ et Jeanbrun sur un même projet
Un programme immobilier neuf dans le Val-de-Marne peut, selon sa localisation et la situation de l’acquéreur, cumuler plusieurs leviers. Un primo-accédant qui achète sa résidence principale peut mobiliser le PTZ pour financer une partie de l’acquisition. Un investisseur peut opter pour le dispositif Jeanbrun sur un appartement neuf destiné à la location.
Ces deux dispositifs ne se cumulent pas sur un même bien : le PTZ finance une résidence principale, le Jeanbrun encadre un investissement locatif. En revanche, sur un même programme comportant plusieurs lots, certains peuvent relever du PTZ (accession) et d’autres du Jeanbrun (investissement).
- Vérifier le zonage exact de la commune (A bis ou A) avant de simuler un plan de financement PTZ
- Comparer la rentabilité nette après amortissement Jeanbrun avec l’ancienne simulation Pinel, les mécanismes fiscaux étant structurellement différents
- Intégrer la possibilité du PTZ en BRS si le programme propose des lots en bail réel solidaire
- Surveiller l’évolution du projet de PTZ familial, qui pourrait modifier les montants finançables pour les ménages avec enfants
Le reclassement progressif de certaines communes du 94 en zone A bis rend chaque simulation spécifique à une adresse. Un écart de zonage entre deux communes voisines peut modifier sensiblement le montant du PTZ ou le plafond de loyer Jeanbrun. Pour un achat sur un programme Convergence 94, la première étape reste de confirmer la zone exacte du bien visé auprès du promoteur ou sur le simulateur officiel.
