Changer de régime fiscal dans un investissement locatif 

Que vous décidiez de louer un bien immobilier vide ou meublé, il est impératif de déclarer vos revenus locatifs dans la section de l’imposition des revenus fonciers. Outre cela, il faut sélectionner le régime d’imposition adapté, pour avoir un maximum de rentabilité.

Louer un logement nu : Le régime micro-foncier ou réel

A partir du moment où le revenu brut ou les loyers hors charges déductibles ne dépassent pas les 15 000 euros, vous relevez du régime micro-foncier. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30% peu importe les frais et charges. La valeur est imposable à hauteur de 70%, sans déduction des charges. Il ne vous suffira que de préciser le montant dans la déclaration de revenu globale.

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Toutefois, vous pouvez aussi choisir le régime réel qui vous engage pour 3 ans. Quand le revenu foncier dépasse les 15 000 euros, le réel vous donne la faculté d’encaisser la totalité des charges et des frais.

Si vous avez effectué de gros travaux, vous pouvez bénéficier d’un déficit foncier à imputer sur le revenu global. Associé au dispositif de défiscalisation Pinel, au lmnp, ou à la SCPI, vous pouvez diminuer la valeur de votre impôt sur le revenu.

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Louer un bien meublé : La fiscalité investissement locatif au choix

Le loyer perçu dans le cadre de cette activité est imputable dans la catégorie du BIC. Si la valeur est inférieure à 70 000 euros, il est possible de sélectionner le micro BIC. Par contre, vous devez indiquer le revenu brut. Bien évidemment, vous pouvez choisir le régime réel en déterminant votre revenu net. Les frais et charges étant déductibles.

Vous pouvez même compter sur l’amortissement de votre bien et la réduction des frais d’acquisition. Cela rend ce régime très avantageux après l’achat du logement. Toutefois, il faut se renseigner sur l’imposition du revenu locatif le plus intéressant.

Les situations exceptionnelles et le changement de régime

Vous êtes un locataire occasionnel : Que choisir ?

Même si vous ne louez votre bien que quelques jours par an dans le cadre de la location saisonnière, les recettes doivent être déclarées à tout prix dans la section des bénéfices industriels et commerciaux, tout comme la location meublée traditionnelle. Elles sont soumises aux mêmes règles d’impôt sur les revenus. Par contre, il y a deux cas exceptionnels d’exonération :

  • Vous n’êtes soumis à des prélèvements d’impôts que si vous ne louez qu’une partie de votre maison et que les gains ne dépassent pas 760 euros par an ;
  • Si les pièces constituent l’habitation principale du locataire et que le loyer annuel ne dépasse pas 138 euros le mètre carré.

Investissement locatif : Passer du régime micro Bic au régime réel

Dans le cas où les recettes de vos loyers ne dépassent pas les 70 000 euros, vous devez opter pour le régime du micro BIC. Cela vous permettra de profiter d’un abattement de 50% pour couvrir les frais et les charges de l’année de déclaration de revenus. Toutefois, si vous désirez optimiser vos revenus, vous pouvez effectuer un changement de régime fiscal et passer du régime d’imposition micro BIC au réel.

Deux options se présentent :

  • Vous commencez votre activité de locations meublées au moment de l’année de la déclaration et vous souhaitez passer du micro Bic (bénéfices industriels et commerciaux) ou réel ;
  • Vous avez perçu et déclaré les loyers perçus au régime BIC et vous disposez déjà d’un numéro SIRET.

Pour tout changement et pour bénéficier du régime réel, il faut remettre la liasse fiscale au service de l’imposition du contribuable avant le 3 mai. Si vous avez déjà déduit le montant des loyers de la location meublée au régime micro BIC et que vous avez un numéro SIRET, vous pouvez solliciter tout changement avant le 1er février de l’année fiscale. Par contre, le propriétaire-bailleur est soumis à l’impôt choisi pour une durée de 3 ans.

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