Trois valises, un bail, et la promesse d’un toit : tout semble prêt, jusqu’à ce qu’une somme inattendue se glisse dans l’équation. Trois mois de dépôt de garantie. Voilà de quoi refroidir l’enthousiasme du plus motivé des locataires. Qui fixe la barre ? La loi, la pratique ou la simple habitude ? Un simple chiffre peut-il décider de l’accès au logement ?
Derrière la façade séduisante des annonces immobilières, certains propriétaires s’autorisent des exigences qui donnent le tournis, même aux plus expérimentés. La réglementation, elle, n’est pas une suggestion, mais une ligne à ne pas franchir. Reste à savoir si réclamer trois mois de caution relève de la légalité ou d’un excès de pouvoir. Le doute plane, la question s’accroche : jusqu’où peut-on aller lorsqu’il s’agit de sécuriser un bail ?
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Ce que dit la loi sur le montant de la caution locative
En France, le dépôt de garantie, qu’on appelle souvent à tort “caution”, n’est pas laissé à la fantaisie des propriétaires. Le cadre est clair : la loi protège à la fois le bailleur et le locataire dès la signature du bail.
Pour un logement vide, la règle est limpide : impossible d’exiger plus d’un mois de loyer hors charges. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 s’applique sans détour. Le propriétaire ne peut pas faire gonfler la note, sous peine d’être désavoué par la justice.
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En location meublée, le plafond se hisse à deux mois de loyer hors charges. Pas un centime de plus, même si le mobilier sort tout droit d’un magazine de design. La tentation de réclamer trois mois de caution location n’a tout simplement aucun appui légal, quelle que soit la qualité du mobilier.
- En location vide : maximum un mois de loyer hors charges.
- En location meublée : plafond à deux mois hors charges.
Les baux mobilité, entrés en vigueur en 2018, vont plus loin encore : ils interdisent purement et simplement toute demande de dépôt de garantie. Une mesure pensée pour fluidifier la mobilité des étudiants et des salariés en transition professionnelle.
Le montant du dépôt de garantie doit être inscrit noir sur blanc dans le bail. Si le propriétaire dépasse le plafond, le locataire n’est pas sans recours : il peut réclamer le remboursement du trop-perçu, fort de la loi.
Peut-on aussi exiger trois mois de dépôt de garantie ?
La réponse est nette : demander trois mois de dépôt de garantie à la signature d’un contrat de location n’a aucune existence légale, ni pour la location vide, ni pour la location meublée. Le cadre réglementaire ne varie pas, que l’appartement se trouve à Paris ou dans une petite ville de province, que le marché soit sous tension ou non.
Le montant caution ne peut jamais aller au-delà de :
- un mois de loyer hors charges pour la location vide,
- deux mois de loyer hors charges pour la location meublée.
Exiger davantage, c’est sortir du champ légal. Même si le locataire signe, la clause est considérée comme nulle : elle n’existe pas aux yeux de la loi. Le locataire garde le droit de récupérer le surplus à tout moment, et les juges tranchent systématiquement en sa faveur dans ce genre de litige.
Certains propriétaires tentent parfois de justifier un montant supérieur en invoquant la rareté du bien, sa valeur, ou le profil du locataire. Mais la loi ne souffre d’aucune interprétation sur ce point. Même pour les baux mobilité, la question ne se pose pas : aucune caution n’est permise.
Dans les zones où la concurrence fait rage, la tentation de contourner la règle est fréquente. Mais le risque est réel : sanctions à la clé, et obligation de restituer immédiatement toute somme indûment perçue.
Les exceptions et cas particuliers à connaître
Le dépôt de garantie n’est qu’un des outils à la disposition du bailleur. D’autres mécanismes existent pour sécuriser le paiement des loyers, sans enfreindre la loi.
- La caution solidaire : un proche, un parent ou un organisme, s’engage par écrit à payer à la place du locataire en cas de défaillance.
- La garantie Visale : gratuite, portée par Action Logement, elle protège le bailleur contre les impayés pour les jeunes actifs ou salariés précaires.
- La caution bancaire : une somme bloquée sur un compte par une banque, utilisable par le bailleur en cas d’impayé. Mais attention, ce dispositif ne doit jamais se cumuler avec un dépôt de garantie excédant les plafonds légaux.
Pour les étudiants ou jeunes actifs, l’avance Loca-Pass permet de financer le dépôt de garantie via un prêt sans intérêt. Le FSL (Fonds de solidarité pour le logement) peut également intervenir en cas de ressources limitées.
En colocation, chaque locataire verse une part du dépôt de garantie, mais le total ne doit jamais dépasser le montant légal. L’assurance loyer impayé offre une sécurité supplémentaire au bailleur, mais elle ne justifie en rien une hausse du dépôt de garantie réclamé à l’entrée.
Que faire si un propriétaire réclame une caution excessive ?
Quand le dépôt de garantie franchit le seuil légal, il ne s’agit pas de rester passif. Le montant exigé ne doit jamais dépasser un mois de loyer hors charges pour une location vide, deux mois pour une location meublée. Tout dépassement constitue une infraction, point final.
- Commencez par rappeler les règles au propriétaire, idéalement par écrit pour garder une trace.
- En cas de blocage, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception pour formaliser la contestation.
Si le dialogue échoue, la commission départementale de conciliation peut intervenir gratuitement pour dénouer le litige entre locataire et bailleur, qu’il s’agisse du dépôt de garantie ou de sa restitution en fin de bail.
Si aucune solution n’émerge, il reste la voie judiciaire : saisir le tribunal. Un commissaire de justice (ex-huissier) peut constater la situation, mais les frais sont à la charge du demandeur, sauf si le juge en décide autrement.
La restitution du dépôt doit s’effectuer dans un délai maximum d’un ou deux mois, selon l’état des lieux de sortie. Tout retard ouvre droit à une indemnité équivalente à 10 % du loyer mensuel par mois de retard. Une règle simple, mais redoutablement efficace.
La clé d’un logement ne devrait jamais peser trois mois sur un budget. Entre la loi et la pression du marché, il y a une frontière nette : celle du respect du droit. Pour beaucoup, cette limite change tout, et parfois, la porte s’ouvre ou reste close sur ce simple détail.