Le chiffre qui fait trembler ou sourire : 35 %. C’est la limite que la plupart des banques fixent pour le taux d’endettement, et c’est autour de ce seuil que se joue, parfois en une poignée de minutes, l’avenir d’un projet immobilier.
Pourquoi les banques accordent-elles une telle importance à vos revenus ?
Les revenus sont la pierre angulaire de toute demande de crédit immobilier. Dès le premier coup d’œil, la banque jauge la solidité financière du foyer. Ce n’est pas une lubie : derrière chaque accord, elle engage sa responsabilité et son équilibre. Sa hantise ? Se retrouver face à un emprunteur incapable d’honorer ses échéances. Résultat, chaque source de revenus est passée à la loupe : montant, stabilité, régularité. Rien ne lui échappe.
Le taux d’endettement découle de cet examen minutieux. Selon les recommandations du HCSF, il ne doit pas franchir 35 %. L’établissement additionne toutes les charges récurrentes et calcule leur poids par rapport aux revenus nets. Un chiffre trop élevé ferme la porte à l’emprunt, même avec un apport conséquent. Ce qui compte, c’est d’assurer un reste à vivre confortable après paiement des mensualités, pour que le quotidien reste viable.
Mais la banque ne s’arrête pas au salaire. Elle intègre aussi les loyers perçus, pensions alimentaires, bonus, et tout ce qui peut venir gonfler ou fragiliser la cagnotte mensuelle. Un CDI inspire confiance, contrairement à un CDD ou à une activité non salariée, perçus comme moins prévisibles. Au final, toute cette mécanique répond à une logique de gestion du risque et guide les choix d’octroi du prêt.
Pour mieux cerner ce que la banque observe, voici les grandes catégories de ressources considérées :
- Revenus stables : salaires réguliers, retraites, pensions qui tombent chaque mois sans surprise
- Revenus variables : commissions, primes, loyers perçus, mais réajustés avec prudence
- Apport personnel : il rassure, mais ne compense jamais un dossier fragile côté revenus
Panorama des revenus pris en compte (et exclus) pour une demande de prêt immobilier
Dans l’univers du prêt immobilier, toutes les ressources n’ont pas le même impact. La base de l’évaluation, ce sont les salaires : la banque retient le net imposable, mais fait l’impasse sur les primes exceptionnelles. Les revenus issus d’un CDI sont privilégiés, car ils incarnent la stabilité recherchée. Les revenus locatifs, quant à eux, subissent un abattement, souvent 30 %, pour anticiper les loyers impayés ou les périodes sans locataire.
Les pensions alimentaires et les allocations régulières s’ajoutent, à condition qu’elles soient officielles et durables. Côté placements, seuls les dividendes ou autres revenus financiers versés de manière stable depuis plusieurs années tiennent la route. À l’inverse, certaines aides sortent d’emblée du calcul : allocations familiales, aides sociales ponctuelles, remboursements de frais.
Pour clarifier ce qui entre (ou non) dans le calcul, voici les grandes catégories à retenir :
- Pris en compte : salaires nets, revenus fonciers, pensions alimentaires, retraites, revenus d’activités indépendantes pérennes
- Pris en compte partiellement : bonus contractuels, primes, loyers perçus (après abattement)
- Exclus : aides sociales, allocations familiales, revenus non réguliers, indemnités de courte durée
La banque module son analyse selon les profils. Un indépendant, par exemple, devra fournir trois exercices comptables bénéficiaires pour que ses revenus soient considérés. Un salarié en période d’essai devra patienter avant de présenter son dossier. À chaque étape, l’objectif reste le même : limiter le risque d’impayé et sécuriser le remboursement.
Comment les banques calculent-elles concrètement votre capacité d’emprunt ?
Tout se joue sur la capacité d’emprunt. Les banques appliquent des méthodes précises, basées sur des chiffres et des règles bien établies. Premier réflexe : additionner les revenus nets récurrents, salaires, pensions, revenus locatifs réguliers. À cette base, s’ajoutent parfois des compléments stables, sous surveillance.
Vient le temps du recensement des charges fixes : crédits en cours, loyers éventuels, pensions versées chaque mois. Cette photographie du budget permet de déterminer le fameux reste à vivre, la somme qui restera disponible une fois toutes les charges payées.
Le cœur du calcul, c’est le taux d’endettement, fixé à 35 % pour la majorité des banques, assurance incluse. Au-delà, il devient très difficile d’obtenir un accord, sauf cas particulier où le reste à vivre reste très confortable. La formule de base utilisée est la suivante :
- Taux d’endettement (%) = (Total des charges mensuelles / Revenus nets mensuels) x 100
Petit exemple : avec 3 000 euros de revenus nets et 900 euros de charges, le taux d’endettement atteint 30 %. Ce plafond détermine la mensualité maximale de crédit immobilier envisageable. Certaines banques vont plus loin et regardent le montant qui reste chaque mois, une fois les crédits payés, pour s’assurer de la solidité du budget.
L’apport personnel influence aussi la décision. Plus il est élevé, plus le dossier inspire confiance et permet d’augmenter la capacité d’emprunt. Enfin, chaque banque ajuste ses critères selon le profil : analyse sur-mesure, souplesse ou sévérité selon la situation professionnelle ou patrimoniale.
Constituer un dossier solide : conseils pratiques pour optimiser votre demande
Préparez votre dossier avec rigueur, chaque détail compte. Les établissements financiers examinent d’abord l’apport personnel. Un apport supérieur à 10 % du montant de l’acquisition rassure et crédibilise l’opération. Pour mettre toutes les chances de votre côté, soignez vos relevés bancaires des trois derniers mois : éviter les découverts ou incidents de paiement est déterminant, même avec de bons revenus.
Mettez en avant la stabilité de vos ressources : un CDI dans un secteur dynamique, des revenus complémentaires durables ou des loyers déjà perçus peuvent faire la différence. Rassemblez tous les justificatifs : fiches de paie, attestations, avis d’imposition, baux, preuves de pension. Plus vos ressources sont documentées et régulières, plus elles pèsent dans l’évaluation du risque crédit.
Quelques leviers peuvent renforcer votre dossier :
- Mettre en avant les prêts aidés, comme le prêt à taux zéro, le prêt d’accession sociale ou le prêt épargne logement. Ils doivent figurer dans votre plan de financement.
- Faire appel à un courtier immobilier si le montage du dossier vous semble complexe. Son expérience facilite souvent les discussions avec la banque.
Ajustez le projet selon votre situation. Pour l’achat d’une résidence principale, l’apport et la stabilité professionnelle comptent énormément. Pour un investissement locatif, c’est la capacité à générer des revenus locatifs réguliers qui prime. Un budget prévisionnel détaillé, l’anticipation des frais annexes et la cohérence de l’opération sont scrutés à la loupe. Parfois, c’est le plus petit détail qui fait pencher la balance en faveur de l’accord tant attendu.
Obtenir un prêt immobilier, c’est un peu comme franchir une série de sas de sécurité : chaque étape a ses exigences, chaque dossier sa vérité. Si la banque serre la vis, c’est pour réduire les accidents de parcours, et, parfois, permettre à un projet de se réaliser sans fausse note.
