Un achat immobilier sous le régime Pinel soulève rapidement une interrogation de taille : comment aborder sa première déclaration de revenus ? Dès qu’il s’agit de renseigner la réduction Pinel sur le formulaire 2042 C, un choix s’impose : s’engager sur 6 ans ou sur 9 ans. Mal sélectionner la durée peut plomber la rentabilité de tout votre projet. Faut-il vraiment s’engager sur 6 ans ou partir directement sur 9 ans ? Quelles conséquences, et comment procéder lors de la déclaration fiscale ?
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Pinel : la durée d’engagement à signaler sur la déclaration de revenus
Petit rappel, la réduction fiscale Pinel s’applique chaque année, à condition de louer le bien sur une période donnée. L’avantage fiscal est accessible sur 6, 9 ou 12 ans, avec une diminution de 2 % par an sur les 9 premières années, puis 1 % au-delà. Ce choix d’engagement doit être effectué lors de la toute première déclaration de revenus. Il faut indiquer le prix d’achat de l’investissement sur le formulaire 2042C, en sélectionnant la case correspondant à votre situation Pinel. Selon les cas, le prix de revient est reporté dans la case liée à un engagement de 6 ou de 9 ans.
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À l’arrivée, aucune différence sur le calcul. Que vous reportiez votre prix d’achat dans la case 7QA, 7QE, 7QQQI… (pour 6 ans) ou 7QB, 7QF, 7QJ… (pour 9 ans), la réduction d’impôt reste la même.
Voyons un exemple concret :
M. Corrigetontax investit en Pinel sur un bien à 100 000 € en métropole. Il hésite entre les cases 7QM et 7QN., Il inscrit 100 000 € dans 7QM, obtient alors 2 % de réduction soit 2 000 € d’impôt en moins., Il inscrit la même somme dans 7QN, le résultat est identique : 2 % de réduction, soit 2 000 € d’impôt en moins.
Sur le plan fiscal, rien ne change… mais il est impératif de remplir la case appropriée. Ce choix doit également être cohérent sur le formulaire 2044EB, à compléter lors de la première année Pinel.
Pinel : pourquoi privilégier l’engagement sur 6 ans au lieu de 9 dès la première déclaration ?
La réduction Pinel peut s’étendre à la fin de l’engagement initial. Si la réduction dure 6, 9 ou 12 ans, c’est parce qu’il est possible de prolonger l’engagement de 3 ans à chaque échéance. On pourrait croire qu’un engagement de 6 ans ne permet qu’une seule prolongation, pour atteindre 9 ans, puis c’est terminé… Ce n’est pas le cas. Le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) précise bien que dans le dispositif Pinel, l’engagement initial de location peut être prolongé par deux périodes successives de trois ans après un engagement de 6 ans, ou par une seule période de trois ans après un engagement de 9 ans. En résumé :
- Un engagement sur 6 ans offre 6 ans de réduction d’impôt, puis la possibilité de prolonger 3 ans (total : 9 ans), puis encore 3 ans (total : 12 ans).
- Un engagement sur 9 ans donne droit à 9 ans de réduction, puis une seule prolongation de 3 ans, soit 12 ans au total.
La seule différence, c’est qu’en choisissant directement 9 ans, vous vous engagez d’emblée sur une durée longue. Impossible de vendre ou de récupérer le bien après 7 ou 8 ans, par exemple. Cochez 9 ans au lieu de 6 ans ne change rien sur le montant de la réduction, mais vous bloque pour toute la période. Après 6 ans, vous ne pourrez pas disposer librement du bien, il faudra attendre la neuvième année. Le conseil revient donc toujours au même : cochez “6 ans” sur la déclaration 2042C et sur le 2044EB. Vous gardez ainsi la liberté de prolonger ou non votre engagement à chaque échéance. Beaucoup d’investisseurs choisissent de vendre le bien au bout de 6 ans, pour des raisons personnelles ou patrimoniales. Même si vous envisagez aujourd’hui de garder le bien longtemps, mieux vaut se laisser la possibilité de décider plus tard : ce choix n’a aucun impact négatif.
Comment prolonger l’avantage Pinel après 6 ou 9 ans ? Quels champs remplir pour continuer à bénéficier de la réduction ?
Prolonger de 3 ans la réduction Pinel se fait simplement. Au terme de la sixième déclaration de revenus (ou neuvième, selon la durée initiale choisie), vous avez le choix : mettre fin au dispositif Pinel et disposer librement du bien, ou prolonger l’engagement pour 3 ans supplémentaires et maintenir l’avantage fiscal. Il suffit alors de continuer à renseigner le formulaire 2042C. Pour l’administration, le simple fait de remplir le 2042C la septième année (ou la dixième) vaut prolongation de la réduction d’impôt, comme prévu dans le BOFIP. Il reste néanmoins recommandé d’ajouter une précision dans le champ « Remarque » à la fin de la déclaration en ligne, pour signaler que vous prolongez l’engagement Pinel pour 3 ans de plus.
Précisons également que la législation a évolué : il n’est plus demandé de transmettre à nouveau tous les justificatifs (bail, attestation d’achèvement, déclaration d’impôt des locataires, etc.) lors de chaque prolongation de 3 ans. Depuis la déclaration en ligne, il n’est plus possible de joindre ces documents. L’administration fiscale attend simplement que vous les conserviez à disposition en cas de contrôle. Lorsque vous prolongez, il vous suffit donc d’en informer les impôts et de continuer à remplir le formulaire chaque année, en respectant les conditions du dispositif Pinel sur la location pendant la nouvelle période.
Que se passe-t-il après 9 ans ? La réduction passe de 2 % à 1 % par an
Si vous poursuivez la location Pinel après 9 ans, la réduction fiscale tombe à 1 % du montant investi. Pour un bien acheté 100 000 €, la réduction annuelle passe à 1 000 € pour les années 10, 11 et 12. Pour la déclaration de revenus, aucune case spécifique n’existe encore, car aucun investisseur n’a encore atteint cette étape. Le dispositif Pinel étant relativement récent, il faudra attendre les premières prolongations pour voir apparaître la case dédiée. L’administration fiscale adaptera alors le formulaire afin de permettre la déclaration de la réduction à 1 % pour les années concernées.
Texte de référence : BOI-IR-RCI-360-20180628
Pour tirer le meilleur parti de votre investissement Pinel, la vigilance sur la déclaration de revenus est le véritable levier pour alléger la fiscalité. Pour faciliter les démarches, un guide complet a été conçu pour accompagner chaque étape et apporter toutes les astuces fiscales nécessaires à l’optimisation de vos déclarations Pinel. Retrouvez-y, par exemple, comment intégrer les frais dans la réduction d’impôt ou les déduire du bien, les réflexes à avoir si vous avez oublié de déclarer un prêt, ou encore où localiser précisément les bonnes cases sur la déclaration en ligne. Une vigilance payante qui permet d’économiser parfois plusieurs centaines d’euros.
