Si vous êtes propriétaire d’un bien loué à titre de résidence principale et que vous souhaitez le vendre, la question actuelle du bail se pose immédiatement.
Au moment de vendre un logement occupé, deux chemins s’ouvrent devant vous :
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- Vendre le bien avec le locataire en place à un acquéreur qui prendra la suite du bail
- Vendre le logement libre après avoir signifié un congé au locataire.
Les droits du locataire ne sont pas les mêmes selon le scénario choisi, notamment en ce qui concerne son éventuelle priorité pour acheter le logement à conditions égales. Ce point mérite d’être clarifié, car il pèse lourd dans le calendrier et la stratégie de vente.
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Vendre avec congé pour le locataire
Que le logement soit loué vide ou meublé, il est possible de donner congé au locataire pour vendre à l’échéance du bail. (Pour approfondir, consultez notre dossier sur la procédure de congé par le bailleur.)
Dans une location vide, le locataire bénéficie d’un droit de préemption sur la vente du logement. Les différentes étapes à suivre pour respecter ce droit sont précises et méritent d’être détaillées.
Pas de droit de préemption en location meublée
Dans le cas d’une location meublée, qu’elle soit à l’année ou saisonnière, le locataire ne peut pas revendiquer de priorité pour acheter en cas de vente. Le législateur part du principe que le locataire meublé a des attaches plus faibles, car il occupe généralement les lieux pour une durée plus courte qu’en location vide, où l’on s’installe avec ses propres meubles sur un bail renouvelable de 3 ans.
Droit de préemption réservé à la location vide
L’article 15 de la loi de 1989 encadre strictement la procédure : lorsque le congé est délivré pour vendre, il doit impérativement mentionner le prix et les conditions de la vente envisagée. Ce congé fait office d’offre de vente au profit du locataire, valable pendant les deux premiers mois du préavis.
Sans réponse du locataire dans les deux mois, le droit de préemption s’éteint. Le silence vaut renonciation.
En cas d’acceptation de l’offre, le locataire dispose de deux mois pour signer la vente, délai porté à quatre mois s’il sollicite un prêt :
À compter de la date à laquelle le bailleur reçoit l’accord écrit du locataire, ce dernier a deux mois pour finaliser l’achat. S’il a signalé son intention de recourir à un prêt, la vente doit être bouclée dans les quatre mois. Le bail est alors prolongé jusqu’à la fin de cette période. Mais si, à la date limite, la vente n’a pas abouti, la promesse tombe automatiquement et le locataire perd tout droit sur le logement.
Si le prix de vente annoncé au locataire est ensuite revu à la baisse, le notaire doit en informer le locataire, qui retrouve alors son droit de préemption sur la base du nouveau prix, on parle alors de “second droit de préemption”. Le délai pour se prononcer est alors d’un mois. En cas de réponse positive, les mêmes délais (deux ou quatre mois selon l’usage du crédit) s’appliquent pour conclure la vente.
Ce “deuxième droit de préemption” vise à éviter que le bailleur ne propose un prix irréaliste pour écarter le locataire, avant de brader finalement le bien à un tiers. La loi veille ainsi à préserver les droits du locataire contre toute tentative de contournement.
Priorité d’achat dans la famille du bailleur
Le texte prévoit une exception : si le logement est vendu à un parent du bailleur jusqu’au troisième degré inclus, la règle du droit de préemption ne s’applique pas. Mais attention, l’acquéreur familial doit alors occuper le bien lui-même pendant au moins deux ans à compter de l’achat.
Respectez chaque délai à la lettre : un locataire privé de son droit de préemption peut saisir la justice, et une vente bâclée sur ce plan risque d’être annulée.
#préemption droite du locataire mal purgé, #vente annulé http://t.co/rdwIxPDhRN Arrêt assez rare pour être signalé
, Droit notarié (@PierreRedoutey) 9 février 2015
Le locataire peut-il proposer un prix inférieur ?
Beaucoup se demandent si le locataire a la possibilité de formuler une offre d’achat à la baisse dès réception du congé mentionnant le prix fixé par le bailleur.
En pratique, ce n’est pas prévu par la loi. Si le prix paraît trop élevé, le locataire peut choisir de ne pas répondre. Il attend alors que le propriétaire baisse son prix et, le cas échéant, bénéficie de sa priorité sur la nouvelle offre. Parfois, cette stratégie peut lui permettre d’acheter à un tarif plus attractif que prévu initialement.
Le locataire doit-il régler les frais d’agence ?
Si le propriétaire fait appel à une agence pour vendre, le locataire qui exerce son droit de préemption n’a pas à s’acquitter de la commission d’agence, même en cas de mandat exclusif. Cette position, confirmée par la jurisprudence, protège le locataire : il n’a à payer que le prix net vendeur.
Le locataire qui préempte n’a pas à payer la commission agent immobilier http://t.co/bh7rlne7BC #préemption #logement
, Notarial et tout (@PierreRedoutey) 10 avril 2014
Vendre sans donner congé au locataire
Si le bien est vendu occupé, le locataire ne bénéficie pas de droit de préemption. Pour lui, rien ne change : son bail se poursuit normalement avec le nouveau propriétaire, sans nécessité de signer un avenant. Le montant du loyer, la durée et les autres clauses restent inchangés.
Un cas spécifique mérite toutefois attention : celui de la vente par lots après division, où le locataire retrouve un droit de priorité.
Droit de préemption dans le cas d’une vente à la découpe
Diviser un immeuble pour vendre séparément chaque appartement, c’est ce qu’on appelle une vente à la découpe. Ce cas se présente souvent lorsqu’un propriétaire unique souhaite réorganiser son patrimoine.
Illustration : un assureur détient un immeuble de vingt appartements, tous loués. Pour rééquilibrer ses actifs, il décide de diviser l’immeuble en lots, chaque logement devenant une copropriété proposée à la vente.
L’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 protège ici les locataires : ils bénéficient des mêmes droits que lors d’un congé pour vente. Ils disposent de deux mois pour donner leur réponse à la notification du propriétaire, et, en cas d’acceptation, de deux mois supplémentaires pour finaliser l’achat, quatre en cas de recours à un prêt.
Les mêmes règles qu’en cas de baisse de prix s’appliquent également à ce type de vente.
Entre délais de préavis, droit de préemption et règles particulières selon le type de location, vendre un logement occupé ne s’improvise pas. Chaque détail compte. Louer, vendre, transmettre : la frontière entre le bail et la propriété se joue parfois à quelques lignes près. Mieux vaut donc avancer avec rigueur, pour éviter que le rêve d’une vente fluide ne vire à l’impasse juridique.
