La vente n’a pas la décence d’attendre l’encre sur le chèque : c’est la mécanique du droit qui décide, loin des signatures et des poignées de main. Pour comprendre à quel moment une vente est véritablement scellée, il faut se pencher sur deux notions clés : « acquisition » et « disposition » de propriété. C’est là que tout se joue.
La tradition bijuridique, ce subtil mariage du droit civil et de la common law, teinte le paysage québécois depuis 1774. Le retour en grâce du droit civil cette année-là à Québec n’a pas été anodin : depuis, tout mot tiré de cette tradition et absent du lexique fédéral s’interprète à la lumière du droit civil. Le législateur de l’impôt, lui, ne s’embarrasse pas d’une définition du terme « acquisition ». À l’inverse, il donne une portée étendue à la « disposition » dans la Loi de l’impôt sur le revenu (L.R.), notamment au paragraphe 248(1) :
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« En particulier, constitue une disposition de biens, sauf indication contraire expresse :
- a) toute opération ou événement qui donne droit au produit de disposition d’un bien ;
- b) toute opération ou tout événement par lequel, selon le cas,
(i) une action, une obligation, une débenture, un billet, un certificat, une dette hypothécaire, un contrat de vente ou tout autre bien semblable, ou des intérêts ou, aux fins du droit civil, un droit sur ces biens, est racheté, acquis ou annulé en tout ou en partie. »
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Dans cette optique, le « produit de disposition » inclut le prix de vente du bien. En droit fiscal, cela signifie que le transfert de propriété, ou sa « disposition », intervient dès que le vendeur peut réclamer ce prix. La vente est donc le point de départ. Mais, au Québec, la loi fédérale ne définit pas la « vente » : il faut alors se tourner vers le droit civil pour déterminer l’instant précis où la transaction s’opère, où la propriété change réellement de mains, où le vendeur réclame son dû.
Depuis 2001, la reconnaissance officielle du bijuridisme au Canada consacre la coexistence égale du droit civil et de la common law en matière de propriété. Le Code civil du Québec s’impose donc quand il s’agit d’identifier le moment où l’acheteur devient propriétaire et où le vendeur voit naître son droit au prix. Cette logique avait déjà fait son chemin en 2000, dans l’affaire Will-Kare Paving & Contracting Ltd. c. Canada (2000 CSC 36), où la Cour suprême a rappelé que le sens d’une « vente » doit se fonder sur le droit privé en vigueur, et non sur la simple compréhension commune du mot.
Le moment où le bien change de mains
Depuis des années, la jurisprudence admet que le moment où l’un acquiert le bien coïncide avec celui où l’autre le cède. En 2013, le législateur a gravé ce principe dans la loi pour certains actifs , actions, obligations, créances et autres droits similaires ,, mais pas pour tous les biens. Ce principe du miroir, en pratique, sert de guide général.
Pourquoi cette précision sur le timing ? Parce qu’en fiscalité, tout est affaire de calendrier. Un bien amortissable ne donne droit à une déduction que s’il est acquis avant la fin de l’année d’imposition. Céder une immobilisation peut générer un gain, une perte, ou déclencher une récupération. Pour les actions, l’acquisition du contrôle juridique peut s’activer lors du transfert. En somme, le fisc ne laisse rien au hasard : le moment précis de l’acquisition ou de la cession d’un bien peut bouleverser la feuille d’impôt.
Contrat de vente : où naît l’acquisition ?
Avant que le droit civil québécois ne soit officiellement reconnu en 2001, les tribunaux et l’administration fiscale déterminaient déjà que la vente, même au Québec, s’opérait à partir du transfert des attributs de propriété : usage, possession, risques. En common law, on distingue le propriétaire légal du propriétaire effectif, alors qu’en droit civil, cette séparation n’existe pas. Pour harmoniser ces approches, la Loi de l’impôt sur le revenu prévoit que, pour les biens situés au Québec, la « propriété réelle » s’entend du droit de propriété tel que défini par le Code civil du Québec. Ainsi, tout tourne autour d’un changement de droit de propriété : c’est ce changement qui marque l’acquisition et la disposition aux yeux du fisc.
En common law comme en droit civil, le contrat repose sur le consentement mutuel. L’intention commune des parties s’évalue au regard des documents et des circonstances. Dans la vente, le vendeur doit livrer, l’acheteur doit payer. Les parties peuvent fixer la date précise du transfert de propriété. Pourtant, l’incertitude s’installe lorsque la vente, soumise au droit civil québécois, s’accompagne d’une condition suspensive ou résolutoire : la clarté du transfert de propriété s’estompe alors.
Obligations conditionnelles : suspensives et résolutoires
Dès le départ, il faut distinguer : une obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain, hors du contrôle des parties, et qu’elle ne touche pas aux obligations essentielles du contrat de vente. On ne peut qualifier la mort de conditionnelle, car seule la date est incertaine, pas sa survenance. Le paiement d’un bien acheté, lui, n’est jamais conditionnel : il est inhérent au contrat de vente. Mais si la conclusion du contrat dépend, par exemple, de l’obtention d’un financement ou d’un permis, il s’agit d’une condition suspensive. Tant que la condition n’est pas levée, le vendeur garde la propriété et, sauf exception, la possession comme les risques restent de son côté.
On pourrait croire que le transfert se produit au moment où la condition est remplie. C’est ce qui se passe en common law. Mais au Québec, l’accomplissement de la condition suspensive a un effet rétroactif : la vente est réputée conclue à la date du consentement initial, pas à la réalisation de la condition.
Exemple concret d’une vente avec condition
Imaginons un vendeur et un acheteur dont l’année fiscale s’achève le 31 décembre. Le contrat de vente conditionnelle est signé le 22 décembre : c’est là que commence l’engagement. Supposons que la condition (disons, l’obtention d’un prêt) se réalise le 15 juillet suivant. Selon le droit civil, l’acquisition du bien, et donc la disposition pour le vendeur, sont réputées avoir eu lieu le 22 décembre. Côté common law, le transfert ne s’opérerait qu’au 15 juillet.
Autre scénario : si le contrat prévoit qu’à défaut de réalisation de la condition au 15 juillet, la vente est résolue rétroactivement, on parle de condition résolutoire. En droit civil, la vente existe à partir du consentement, l’acheteur supporte les risques, la propriété lui est transférée. Si, le 15 juillet, la condition échoue, la vente s’annule rétroactivement : chacun retrouve sa mise, l’acheteur restitue le bien, le vendeur les fonds reçus.
La résolution par condition résolutoire replace vendeur et acheteur dans la même situation que si la vente n’avait jamais eu lieu, y compris vis-à-vis des tiers, organismes fiscaux compris. Dès le 22 décembre, le transfert de propriété est effectif pour le droit civil et fiscal, avec toutes les conséquences qui s’ensuivent. Le 15 juillet, une déclaration de revenus rectificative s’impose pour corriger la situation. La rétroactivité de la résolution ne trouve pas d’équivalent en common law. Sauf exceptions, les revenus générés pendant l’intervalle appartiennent à l’acheteur conditionnel et sont imposés à son nom. Il faut bien distinguer : la résolution d’un contrat n’équivaut pas à une simple annulation au moment de la condition.
Au Québec, la vente sous condition suspensive ou résolutoire produit donc un effet rétroactif, ce qui la différencie de la vente à tempérament, où la propriété n’est transférée qu’au paiement complet. Si l’acheteur fait défaut, le fisc considère le vendeur comme créancier, et la reprise du bien comme une disposition réputée.
Quant à la promesse de vente sans transfert de possession, elle ne vaut pas vente conditionnelle. Elle n’est que l’expression d’un engagement à signer une vente réelle plus tard. Elle ne donne donc aucun droit au prix au vendeur.
Fiscalité et position des autorités
Revenu Québec, dans son bulletin IMP. 484-2/R2 (« L’effet du règlement du contrat »), admet la rétroactivité lors des conditions suspensives ou résolutoires et autorise la modification des déclarations, même pour les années déjà réglées. L’Agence du revenu du Canada, de son côté, n’a jamais clarifié sa position sur ce point. Cette disparité pose question, surtout après l’Harmonisation de 2001 et la jurisprudence qui a suivi, facilitant l’application des règles du droit civil aux transactions immobilières.
Pourtant, la fiscalité n’a pas totalement dissipé le flou qui entoure les opérations à effet rétroactif. Seul un geste du législateur pourrait lever cette incertitude qui plane sur les contribuables québécois. Jusqu’à présent, ce coup de balai n’a pas eu lieu.
Nicole Prieur, LL.M. fisc., CPA, CGA, professeure titulaire, Département des sciences comptables, HEC Montréal, [email protected]
Ce texte a d’abord été publié dans le magazine APFF Stratège, vol. 24, n° 2, été 2019.
