Marseille, la deuxième plus grande ville de France, s’impose comme une zone idéale pour les investisseurs immobiliers. Avec une population dynamique et en constante croissance, la cité phocéenne offre des perspectives intéressantes en termes de rendement locatif. Cependant, tous les quartiers ne se valent pas et il est essentiel de bien connaître le marché pour identifier les meilleures opportunités.
Plan de l'article
Pourquoi investir à Marseille ?
Marseille présente de nombreux atouts pour les investisseurs immobiliers. Le coût de l’immobilier y est nettement plus abordable que dans d’autres grandes villes françaises comme Paris ou Lyon. En janvier 2024, le prix moyen à l’achat s’élevait à 3 402 €/m², soit environ 30 % moins cher qu’à Lyon (4 798 €/m²) et 65 % moins cher qu’à Paris (10 000 €/m²).
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Cette différence de prix permet d’atteindre des rendements locatifs plus élevés dans la cité phocéenne. On peut ainsi espérer des rendements entre 5 % et 7,5 % selon les secteurs, ce qui est très attractif pour un investissement locatif à Marseille. Bien sûr, tous les quartiers ne se valent pas et il faut être vigilant sur les zones à risque.
De plus, Marseille bénéficie d’un fort potentiel de développement, porté par d’importants programmes de rénovation urbaine. La ville connaît une véritable transformation, avec la réhabilitation de quartiers comme la Joliette ou la Belle de Mai. Ces opérations contribuent à valoriser l’image de Marseille et à attirer de nouveaux ménages, créant ainsi une demande locative soutenue.
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La ville dispose d’un cadre de vie très agréable, avec son accès à la Méditerranée, ses calanques et son ensoleillement exceptionnel. C’est un atout non négligeable pour séduire les locataires, notamment sur le créneau de la location saisonnière.
Les quartiers à privilégier et à éviter
Comme dans toute grande ville, tous les quartiers de Marseille ne se valent pas en termes d’investissement immobilier. Il est donc essentiel de bien connaître le territoire pour identifier les secteurs les plus porteurs.
Dans l’ensemble, les quartiers du centre-ville, du 1er au 6e arrondissement, sont à privilégier. Ils bénéficient d’une bonne desserte en transports en commun (métro, tramway) et offrent un cadre de vie agréable. Les rendements locatifs dépendent principalement de la typologie des biens.
À l’inverse, il est préférable d’éviter certains quartiers populaires du nord de la ville, comme Belle de Mai, La Villette ou Saint-Mauront. Bien que les prix y soient plus abordables, ces secteurs présentent des problématiques de sécurité et de desserte qui peuvent nuire à la location.
De même, les faubourgs desservis uniquement par les bus constituent une zone à éviter, en raison des nombreux embouteillages. La partie sud de la ville, jusqu’au terminus Sainte-Marguerite Dromel, semble plus propice à l’investissement.
Focus sur les différents arrondissements
L’aperçu des principaux arrondissements marseillais et de leur potentiel pour l’investissement locatif vous aide à prendre les bonnes décisions.
1er, 2e et 3e arrondissements
Ces arrondissements centraux offrent de belles opportunités, avec des rendements de 6,5 % sur les petites surfaces et jusqu’à 7,5 % sur les colocations. Le quartier du Panier, en pleine rénovation, est notamment à surveiller.
4e, 5e et 6e arrondissements
Tout aussi bien situés, ces arrondissements proposent également des rendements attractifs, tout en étant légèrement moins chers que les 1er, 2e et 3e. Le quartier de Castellane, avec son dynamisme commercial, peut être une bonne option.
7e, 8e et 9e arrondissements
Ces secteurs, plus éloignés du centre-ville, offrent des prix plus abordables, mais une desserte en transports plus limitée. Les rendements restent corrects, autour de 5-6 %.
10e, 11e, 12e, 13e, 14e, 15e et 16e arrondissements
Ces arrondissements périphériques présentent des prix plus intéressants, mais une qualité de vie et une desserte en transports plus inégales. Il faut donc être particulièrement vigilant sur le choix des quartiers au sein de ces arrondissements.
En conclusion, Marseille s’impose comme une destination de choix pour les investisseurs immobiliers, grâce à des prix attractifs et un fort potentiel de développement. Cependant, il faut savoir identifier les bons quartiers et les bons produits pour tirer le meilleur parti de cette opportunité.