Si comme une majorité de Français vous en avez assez des livrets et de leurs taux ridiculement bas (comme le Livret A et ses 0,50%), il y a de grandes chances que vous ayez investi dans l’immobilier locatif. Cependant, la gestion d’un bien locatif n’est pas toujours des plus faciles, surtout dans une ville comme Paris avec l’encadrement des loyers ! Quelques réflexes pourraient vous être vital dans ce business, notamment faire appel à une agence de gestion locative… Mais avant tout cela… Il faut savoir bien acheter ! Explications.
Bien acheter son bien immobilier locatif
Tout commence vraiment au moment où vous choisissez le logement. Miser sur un bien qui s’autofinance, c’est la base du jeu : le loyer doit couvrir le crédit, mais aussi tous les à-côtés, taxes, travaux, imprévus. Imaginez-vous avec un emprunt à 500 € par mois : si le locataire vous paie l’équivalent, vous serez déjà sur la bonne voie. Et si le loyer est supérieur, vous pourrez absorber sans broncher la petite réparation ou la hausse de charges imprévue.
Avec cette logique, ce ne sont pas vos économies qui s’en vont chaque mois, mais ce que versent les locataires. Prenons un cas concret : pour un bien acheté 100 000 €, en posant 10 000 € d’apport et le reste en prêt, vingt années plus tard vous serez propriétaire non seulement d’un actif qui peut avoir gagné en valeur, mais aussi d’un complément de revenu. Vous êtes alors libre de le vendre pour récupérer la plus-value ou de profiter tous les mois du loyer et faire grossir votre matelas financier.
Ce mécanisme ouvre la porte à d’autres acquisitions, et votre capacité d’emprunt grandit au même rythme que votre parc immobilier. Évidemment, à mesure que vous possédez plus de biens, la charge de gestion se fait sentir. L’organisation et la rigueur deviennent alors des alliés incontournables.
Bien gérer son immobilier locatif (et considérer une agence !)
Être propriétaire bailleur, c’est aussi prévoir les imprévus. Se lancer sans fonds de sécurité, c’est avancer sur une corde raide. Il est judicieux de prévoir une épargne capable de couvrir plusieurs mois de loyers. Si, par exemple, vous louez quatre appartements à 500 € chacun, viser un matelas de sécurité de 12 000 € permet de faire face sans stress à un départ de locataire, à des travaux ou à une mauvaise surprise, tout en tenant les paiements du crédit à flot.
Plus votre parc s’étoffe, plus le quotidien d’un bailleur devient dense. À ce moment-là, confier la gestion à une agence de gestion locative change vraiment la donne. Ils s’occupent de la recherche de locataires, de l’administration des baux, du suivi des paiements, du traitement des litiges. Vous pouvez vous concentrer sur les grandes décisions, pendant que l’agence absorbe la complexité du reste. Beaucoup de propriétaires apprécient cette délégation qui leur permet de continuer à investir sereinement ou simplement à souffler un peu.
Un dernier conseil se détache : anticiper et trouver le bon rythme font la différence sur la durée. Un propriétaire qui surveille la trésorerie, garde son budget à l’œil et reste disponible pour ses locataires transforme la gestion d’un bien immobilier en ressource et non en tracas. Cette discipline forge la stabilité d’un patrimoine, met à l’abri des mauvaises surprises et ouvre la voie à de nouveaux projets.
Pierre après pierre, le patrimoine s’élève et l’horizon s’élargit. Personne ne vous dira où cela s’arrête, parfois, la meilleure surprise, c’est de constater à quel point le chemin parcouru vous a ouvert de nouvelles portes.